[摘要] 现在原房主还没将 迁出，山先生能不能起诉，让他迁出 ？能不能要违约金？
【案例】山先生去年买了一套 ，当时花了一百多万元，但房子里有原房主的 ，山先生为了能落 ，当时在合同约定，原房主必须在今年9月1日前将 迁出，否则要承担日万分之五的违约金，现在原房主还没将 迁出，山先生能不能起诉，让他迁出 ？能不能要违约金？
【律师解析】1、关于能不能起诉要求迁出 的问题，迁移 属于公安机关 行为，不属于平等民事主体之间的民事法律行为，人民法院更不能在民事判决中判决卖方迁出 。2、变更 登记需依当事人申请方可办理，公安机关无法直接办理或强制办理，没有法定理由，不能迁出公民 ，买方也不能以 诉讼起诉公安机关不作为。3、但买卖双方关于不迁出 支付违约金的约定，应当认定合法有效。
【律师提醒】本案中，约定的违约金达到日万分之五，明显过高，一般人民法院会按照同期贷款利率上浮30%支持违约金的请求。
【案例】孙女士家的房屋是 ，比周边非 贵三四千一平，5月份一个人要买孙女士的房，总房款近100万元，为了怕双方有违约反悔，买方交定金30万元，谁违反都要承担违约责任，现在买方孩子不在这个 了，他提出房价太高，孙女士欺诈他，因此不要房，让孙女士退定金，请问，孙女士可不可以不退定金？孙女士的行为是不是欺诈？
【律师解析】1、房屋价格是房屋买卖合同的重要条款，也是当事人考察的重要事项，是合同磋商的重要的内容，价格包括地段、房龄、区位等各种因素，当然包括 因素，因为卖方为此也需要付出更多代价，即使卖方享受了政策红利，但并不违法；2、如果在卖方过程中，卖方没有违反法律、 法规的强制性规定，没有欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平的情况，则不能认定合同可撤销或无效。3、 价格高于周边非 很多，或者高于同地段的 很多，均属于正常市场行为，不能认为无效。4、本案中，买方不买 ，属单方违约行为，应当承担违约责任，按定金罚则，交付定金的一方违约，无权要求返还定金。
【律师提醒】本案中，总房款100万元，根据法律规定，定金不能超过总房款的20%，超过部分无效。因此买方只需要支付20万元定金，余下10万应当予以返还。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
