[摘要] 房地产企业销售商品房方式多样，目前比较常见的是银行贷款按揭售房，房地产企业在如何计收入时，很可能会存在涉税问题。本市某房地产开发企业就因多计已售商品房面积，并在税前多扣除销售成本，造成少缴税款170余万元。
房地产企业销售商品房方式多样，目前比较常见的是银行贷款按揭售房，房地产企业在如何计收入时，很可能会存在涉税问题。本市某房地产开发企业就因多计已售商品房面积，并在税前多扣除销售成本，造成少缴税款170余万元。
售房方式暗藏涉税疑点
大连某房地产开发有限公司目前有一个楼盘正在销售，近日，大连市国家税务局稽查局稽查人员纳税检查时发现，其出售商品房除了按银行按揭方式销售外，还有少量售房行为未正式签订销售合同，仅收取定金。对以上未收取全款的售房行为，财务人员解释为按照实际收到房款金额确认收入。
为调查银行按揭和收取定金的处理方式是否一样，稽查人员查阅了《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）文件，该企业按揭贷款方式销售的收入无问题，但未签订商品房销售合同似乎尚不符合销售收入确认条件，定金不应确认收入。
在税前多扣除销售成本
对于企业出现以上问题，稽查人员继续调查该单位首付款确认为收入时如何结转对应成本，及将定金确认为收入的情况下如何核算成本。
在审核商品房销售合同、交定金通知单等时发现，企业按揭贷款方式销售时未按首付款记主营业务收入，却将商品房全部面积计入已售面积；交定金记主营业务收入，按全部面积计入已售面积，按规定不应确认收入，不应计算已售面积。
至此，企业终于暴露了多计已售面积，并在税前多扣除销售成本，少缴税款的涉税问题。稽查局对该单位补征企业所得税170余万元。
链接
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）：
第六条：企业通过正式签订 《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 （权利）之日，确认收入的实现。
采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
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