[摘要] 前三季度GDP增速6.9%的，破“7”了，当然这个数据大部分人不认可。但不论数据高低，共性的认识是这个数据显示我国宏观经济运行压力较大。
前三季度GDP增速6.9%的，破“7”了，当然这个数据大部分人不认可。但不论数据高低，共性的认识是这个数据显示我国宏观经济运行压力较大。
前三季度的房地产数据中，其中，房地产开发投资增速去年以来持续下滑，前三季度同比增长2.6%，住宅投资仅增长1.7%，表明房地产业形势不容乐观。然而，房地产销售市场近期表现相对良好，今年10月市场成交仍有望超过9月，尽管环比增幅无法达到去年的高位水平。
投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因。前三季度，固定资产投资增速回落，而进出口总额同比下降7.9%。其中，房地产开发投资增速去年以来持续下滑，前三季度同比增长2.6%，住宅投资仅增长1.7%。分地区来看，东中西部存在一定差异。西部地区表现弱，前三季度房地产开发投资增长2.1%，住宅投资下降0.3%。而东部地区表现相对较好，这主要由于东部地区房地产销售情况明显好于中西部地区。
可见虽然房地产不好，但这种不好只是相对的，一二线城市已经很不差，但分化导致的刺激政策不敢全面释放，那么未来的房地产政策会有多少绝招？
从2014年930开始，标志着本轮政策的全面放宽，其中已经经历了5轮成规模的政策松绑：
轮：各地的松绑限购政策；
第四轮：2015年330前后的，开始鼓励自住及改善需求的政策，主要在公积金政策；
第五轮：2015年8月，叠加。松绑限外令、再次降准降息、针对二套公积金政策松绑、辽宁等省的救市政策。
今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。
为此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化但整体看2014年的930-2015年的930，基本松绑的对象都为改善需求，从2015年930开始，松绑对象开始面对刚需。
未来的政策松绑还有十一种绝招：
1、继续降准降息：降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。未来还有继续降低的可能性。
2、商业贷款首付继续降低：目前看，之前非限购城市的首付降低到25%政策有望继续调整降低。
3、户籍改革：降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。
4、继续降低房产交易环节税费：包括契税返还、营业税调整都有出现的可能性。
5、放缓房产税落地：负面政策出台会越来越谨慎。
深圳普宅标准上调：2015年10月1日起，深圳将调整普通住房价格标准。调整后，10个区域的普宅总价上限在200万元至490万元之间。南山区价格标准高，坪山新区价格标准低。深圳南山区490万的价格，已经高于目前北京及上海两地高一档的普宅标准（北京五环内总价上限468万元、上海内环内总价上限450万元）。
7、继续释放规划政策红利：
9月，河北省及云南省先后发布房地产市场相关重要文件，都意在促进市场平稳健康发展。河北省利用京津冀协同发展的国家战略为契机，提出促进北京周边地区房地产市场发展，以建设与城市群相适应的卫星城市为目标，强化规划的引领作用，不建“睡城”和“围城”。
云南省也同样强调突出规划的引领和管控作用，强化滇中经济圈房地产业的支撑作用。通过发挥住房公积金作用，并鼓励农民进城购房，以促进居民住房消费。同时，通过各种手段支持房企融资需求，减轻房企资金负担。
8、直接购房减免税费+补贴：
郑州市政府宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴
长沙市政府5月19日发文称，购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，按60元/平获得补贴。后续同类型政策依然会有很多。
9、降低房企融资难度：仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿。
其中包括荣盛、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。
10、买房就是爱国：从各种宣传看，对地王、房价的容忍度已经提高。
12、公积金政策继续松绑：
房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，中央政府完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的取态，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。这一方面是由于宏观经济运行承压，另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。未来刺激政策可能千奇百怪，只有你想不到，对于刚需来说，特别是一二线城市的，还是别犹豫了。
楼市库存压顶 多地救市政策密集出台目前，房地产去库存已到关键时期。近日，重庆发布《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面，并加快去库存。
《通知》鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为25%。住房公积金贷款低首付款比例统一调整为20%。
值得一提的是，就在5天前，广东中山颁布新的积分入户政策，在全市范围内购买普通住房，入户积分由100分提高到150分，这也被外界解读为变相救市。
据中信建投研究发展部新报告显示，自2014年至今，地方发布救市政策超过27个，仅今年9月，就有至少6个地方发布救市新政。
9月5日，辽宁发布《关于做好促进商品房销售的通知》，要求各市对存量商品住房的基本情况开展调查摸底，并结合本地区保障性安居工程年度计划和城市危旧房拆迁改造计划，制订商品房去库存的工作方案。9月11日，沈阳发布新政表示，2015年5月6日起至2016年5月5日期间，居民购买沈阳市普通商品住房，办理了合同备案并缴纳契税，其缴纳契税超过1%的部分，由市、区两级财政以补贴的形式给予奖励。
9月28日，河南焦作表示，此前《焦作市人民政府关于促进焦作市房地产市场持续健康发展的若干意见》中对于个人购房享受缴纳契税100%补贴政策规定，将延期三个月。29日，广东财政厅宣布，对购房人及其家庭成员购房记录进行查询，符合条件的可享受减按1％或1.5％税率缴纳契税的优惠政策。30日，内蒙古赤峰宣布在2015年8月1日至2016年6月30日期间，对在赤峰市中心城区（红山区、松山区、新城区）购买住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在144平方米（包括144平方米）以下新建普通商品住房的，按其所购房屋实际缴纳契税额的50%给予财政补贴。
对此，某业内人士认为，地方频繁救市的主要原因还是巨大的库存压力。国家统计局投资司高级统计师李皎此前也表示，房地产投资持续下滑的主要原因是商品房前期库存基数较大，特别是三、四线城市去库存压力较大。
相关数据显示，截至2015年9月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米，环比增长3.8%，同比减少1.7%。库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。
具体来看，35个城市中，有18个城市库存出现了同比增长现象。其中太原、西宁和荆门3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到24.8%、24.1%和20.0%。而值得一提的是，库存高企并不是个别现象。在某机构50城库存数据中，去库存周期超过12个月的城市多达27个，这意味着，库存超过12个月的城市已经超过一半。其中北海去库存周期高达30.1个月，烟台26.4个月，荆门25.5个月，呼和浩特24.9个月，三亚也多达23个月。
中国房地产协会副研究员康俊亮表示，在高库存的压力下，地方被迫开启去库存状态，棚户区货币化安置、减免契税目标都是去库存。这样一来，不但可以满足居民住房需求，起到拉动经济增长效果，为整个改革赢得时间。
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