[摘要] 业内人士认为，房地产增量需求的绝对高峰期已经见顶，供大于求的系统性问题，二胎改变不了房地产进入白银时代的大格局。但是随着二胎家庭的增多，三居室、四居室的可能会受到青睐。
社会上流传一种说法，“00后”未来将不缺房子，因为爷爷奶奶一套，姥爷姥姥一套，爸爸妈妈一套，少会继承三套房子。此说法虽有争论，但也大致传达了人口红利消退对房地产的负面影响。
前万科集团执行副总裁毛大庆就曾这样解释房地产黄金时代到白银时代的转变：“1964年到1970年次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撑房地产快速增长。而目前64年到70年生人已经把改善需求提前释放了”。
从人口的角度来看房地产，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议提出“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，无疑会延迟房地产需求的衰退时间，而且还可能改变房产的销售结构。
据某研究院统计，2015年上半年，一二三线城市住宅套均面积分别为108、107和110平方米。从表面上看一二线城市因为房价较高，对小户型的需求量就相对较大。
但在人口结构和房产面积大小之间还有一个“巧合”。据2010年第六次人口普查结果，中国大陆65岁以上人口占比为8.87%，北京市的这一比重为8.71%，两者相差不多。但15岁以下的人口比重数据，中国大陆为16.61%，北京只有8.6%，上海的这一比重也只有8.63%。
或许是抚养成本较高带来的经济压力较大，也或许是一线城市对独生子女政策贯彻较为严格，直接导致了这些城市人口出生率较低，又与小户型消费旺盛不谋而合。
据伟业我爱我家统计，2015年上半年北京二手房成交结构中，60平米以下的户型为23223套，60-80平米的户型为17590套，80-100平米的户型为14868套，小户型的成交量远远超过了100平米以上的大户型。
所以万科、保利、首开等大型开发企业的产品在过去相当长的时间内主要集中在刚需产品板块，天宫院、房山、通州、昌平成为成交为活跃的区域。
但从2014年开始，北京楼市出现了风向上的转变，改善型需求占比逐渐上升，刚性需求或者流向二手房市场，或者被挤到六环沿线。
据亚豪机构统计，2014年总价200万元以下的低端刚需产品成交占比54%（扣除自住房部分），相比2013年下滑7个百分点；总价500-800万元的产品成交占比而7%，相比2013年上升2个百分点，而800万元以上的豪宅产品成交占比也由2013年的3.9%上升至5.8%。
我们可以这样推测：首套房客户减少了，置换型客户和多次购房型房产消费在北京占比上升，从总体上来说，房产增量消费增长速度明显下降。
相比，北京仍是人口净流入为明显的区域，东北等部分地区已经出现了人口净流出，在2015年国家统计局发布的70个大中城市房价数据中，东北多个城市经常垫底。
35年独生子女政策执行效果明显。对比2000年第五次人口普查结果和2010年第六次人口普查结果，某网站发现2010年大陆共有家庭户从2000年的34837万户增长到40151.7万户，但平均每个家庭户的人口从3.44人减少到3.10人。
这意味着户数的增加导致了房产消费进入旺盛期，但每个家庭户的人口减少可能会导致小面积户型的需求相对集中。
业内人士认为，房地产增量需求的高峰期已经见顶，供大于求的系统性问题，二胎改变不了房地产进入白银时代的大格局。但是随着二胎家庭的增多，三居室、四居室的可能会受到青睐。
不过在需求旺盛的一二线城市，养孩子的成本更高，房价也更高，相反在房地产不太景气的三四线城市，可能会出现二胎家庭集中增加的情况，但这些城市消费的房产面积本来就大。
成交结构的改变需要一个过渡时间，毕竟怀胎还需要10个月呢。但另一方面，与之配套的90/70政策、90平米以下契税优惠政策是不是可以改改了？“330新政”等政策已经倾向于支持合理的改善型需求，那些会影响到生育二胎的政策也该调整到位了。
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