[摘要] 近日，本报集中接到两起关于二手房买卖过程中因户口迁移问题产生的纠纷：一起因前房主户口未迁出，导致现房主卖房受阻；另一起因“前前”房主户口未迁出，导致现房主落不了户口。
二手房买卖中户口问题常被忽略，事后补救麻烦重重
近日，本报集中接到两起关于二手房买卖过程中因户口迁移问题产生的纠纷：一起因前房主户口未迁出，导致现房主卖房受阻；另一起因“前前”房主户口未迁出，导致现房主落不了户口。记者了解到，部分市民在购买二手房时，更多关注的是房屋本身的质量和手续是否完备，但却常常忽略了同样与房屋联系紧密的户口问题。一旦产生纠纷，处理起来难度较大。
为你支招防止二手房留户口“尾巴”
大连新世纪律师事务所牟飞律师建议，购房者在购买房屋时，好在合同签订之前到公安部门将房屋的户口状况查清楚，详细核实房屋名下是否有他人户口。
1.约定相关义务
应将中介和售房者的审查和告知义务写入合同中。比如，对于购买的买家，务必要在合同中明确说明卖房者必须要实现购房者的哪些教育利益，如“要在一年之内办理完孩子在某所学校的学籍”等，如果因原房主的户口问题未能实现这一目的，那么合同要解除。
2.约定迁出时间
如果房屋内有原房主的户口，尽量让卖家先将户口迁走再签订买卖合同。如签订合同时原房主户口仍未迁走，应将户口问题写入买卖合同，在合同中明确落户相关事宜。买卖双方在签订房屋买卖合同的时候，可以作出一个明确的约定，约定卖家应何时将户口迁走。
3.约定违约金
买家为了保障自身的权益，还可在合同中约定不迁走户口需支付相应的违约金，并对违约金的计算方式详细写明，或者约定房价尾款在户口迁出后再付清等。通过这些手段，对卖房者形成一定的制约，从而防患于未然。一旦日后原房主迟迟不迁出户口，买方可就其违约行为提起诉讼，依照合同法的规定维权。
案例1：
前一家户口未迁出 如今卖房遇麻烦
2009年，李女士通过一家中介公司，在西岗区香炉礁附近购买了一套50余平方米的产权房，当时她已经是这个房子的第三位主人了。近日，李女士委托另一家中介公司转让该房。买家房子看好了，价格谈好了，后却卡在了户口问题上。原来，经过去派出所查询，李女士的房子上还挂着上一任房主的户口，而按照相关规定，如果上一任房主未将户口迁出，新房主将无法落户。如果落不上户，这位买家可能就不会购买李女士的房子了。
李女士告诉记者，她是山东人，当年购买这套房子的时候并没在意与房屋相关的户籍问题，而当年的中介公司也已经不在了。“我是外地人，我家的户口不落这里。我也是才知道上一任房主的户口还挂在这个房子上的。 ”李女士说。
但找上一任房主请其迁出户口却颇费一番周折。 10月中旬，李女士电话联系了上一任房主王女士，对方一开始满口答应，可后来又反悔了。“她向我要1万元钱，否则不迁户口。因为着急卖房，经过协商，我向她的银行账户汇了2000元，后续的钱等迁户口的时候当面给，但她三番五次反悔，迟迟不露面。 ”李女士说，王女士是本地人，可能居住在甘井子区。目前，李女士已经报警。
案例2：
前前房主户口未迁走第三户买房后落户难
今年3月，市民徐女士通过一家中介公司在西岗区新起屯附近看好了一套产权房，并签了合同。今年9月份，上一任房主将房子腾了出来，徐女士付款入住后便开始办理落户事宜。但当徐女士拿着相关材料到辖区派出所落户时，却被告知前前房主的户口没有迁走，因此徐女士不能办理落户。
徐女士告诉记者，当时她、上一任房主和中介工作人员三方在一起看的手续，“手续上写着上一任房主的户口已经迁出。 ”没想到现在又出现了一个“前前”房主，是一位70多岁的老人，是无房户。上一任房主表示，他于2006年购买的房子，当年办理落户很顺利，他一直不知道前一户的户口没迁出。
出现问题后，中介公司介入协调，目前，事件还在进一步处理中。
现象
记者随机采访发现，买二手房时忽略户口迁移的市民不在少数。有人压根不知道住房与户籍有密切的关系；有人认为这个担心有些多余，“既然房产证上写了我的名，办理落户应该是顺理成章的事情，怎么会出现麻烦呢？ ”
市民张先生的做法值得借鉴
今年夏天，市民张先生买了一套二手房，并将原有的房屋转让。张先生告诉记者，买房时除了到现场仔细查看房屋质量外，还到派出所查询了房子的户口是否已经迁出，以及是否欠费，包括采暖费、物业费、水电费等费用，查询都没有问题后再交钱。而在将原来的房子卖出时，认真负责的张先生带着对方也进行了上述程序。
市民呼声
相关部门能否做到“卖房清户”
因为买房后暂时无法落户，市民徐女士对此事进行了思考，并提出一些疑问。徐女士说，户口，反映的是住户人口的基本信息情况。既然房屋转让之后，原房主已经不在此居住，相关的基本信息便发生了变化，既然之前登记的信息已经与实际情况不符，便应该重新登记。因此，徐女士建议实行“卖房清户”的程序，即在房地产交易部门进行房屋交易后，应强制卖方到公安机关变更户口等信息，两个部门应做好业务上的衔接。而基本信息的变更，也在一定程度上动态更新了户籍库，便于掌握人口真实情况。“现在卖房者迁出户口，多是有下一步打算或在正规中介的要求下进行的，如果双方没有经过中介，或者遇上不专业的中介公司，很可能后续会出现一堆麻烦事。而这些麻烦事多数靠双方协商，没有相关部门强制执行。可是单靠老百姓自己协商，很多时候是不管用的。 ”徐女士说。
回应大连市房地产交易登记中心
落户不在工作范围内
11月3日下午，记者电话采访了大连市房地产交易登记中心，一名工作人员表示，迁出户口及落户的问题，不在中心工作范围之内。
公安部门
迁户口需本人到场 不能强迁
11月4日下午，记者采访了一名主管户籍的民警，他告诉记者，迁户口需要本人到场，公安部门不能强迁户口。
律师说法
二手房买卖户口问题存法律空白
大连新世纪律师事务所牟飞律师认为：原房主户口未迁出，可能会影响到新房主的落户、房屋再出售等相关问题。我国现行法律，对于二手房买卖过程中的户口问题存在法律空白。对于户口问题，公安部门不能强制执行，单就迁移户口问题，法院也不会受理。
房屋中介该咋做？
大连好旺角房屋运营中心李经理介绍，针对户口迁移问题，工作人员会做到合同里提醒、签约上告知，交接时三方到派出所户籍科当面查验，并配合做好交接工作。半岛晨报、海力网记者王雯晶（报料人：李女士；线索费：50元）本报有奖报料热线 82488888
房屋登记存在4大误区
昨天，市房地产交易登记中心相关负责人做客政府门户网站“在线访谈”栏目，解读了4种房屋登记常见误区,方便权利人在办理房屋产权登记时更加便捷顺利。
误区
离婚后对所属房屋不申请登记
一旦遇到房屋的转让、抵押或动迁补偿时，因房屋权证未及时变更，离婚后的对方找不到、不予配合或提出其他条件，使登记陷入困境；在房屋继承时常常发生这样的情况，原权利人去世后，继承人不及时办理继承登记，多年后时过境迁，继承人可能已经发生变化，办理登记时比较麻烦。
误区
事先未核实情况就签订买房合同
在签订合同前,应当与房屋权利人一同到房地产登记中心及时核查房屋登记簿记载的权利情况和司法限制情况，简便明了，不给不法之徒可乘之机，可以有效地避免房屋交易、抵押风险。
误区
擅自购买具有专用用途的房屋
一段时间以来，有的当事人通过抵债、拍卖等方式购买了锅炉房、变电所等专用用途的特殊公益性用房，很难办理产权登记。
误区
“娃娃房”后续问题多出让租赁都受限
这种杞人忧天的做法大有人在，有的人甚至为尚在襁褓中的孩子购买房屋，即民间称为“娃娃房”。虽然法律未禁止，但“娃娃房”后续问题很多，该房屋的出让、抵押、租赁都要受到法律法规的一定限制。 半岛晨报、海力网记者黄凤桐
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