[摘要] 【案例】刘先生购买了一套学区房。双方在合同中约定，卖方蒋先生应于房屋过户后30日内将户口迁出，逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后蒋先生未按期将户口迁出。刘先生起诉至法院。蒋先生称，自己新房还没下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。
【案例】刘先生购买了一套。双方在合同中约定，卖方蒋先生应于房屋过户后30日内将户口迁出，按日支付总房价款万分之五的违约金。后蒋先生未按期将户口迁出。刘先生起诉至法院。蒋先生称，自己新房还没下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。
【律师解析】部分买卖双方在合同中约定了限期迁出户口，约定了迁出的违约责任和高额违约金，不过法院在判决时，会对违约金数额根据具体情况判定。
【法院判决】法院认为，蒋先生理应支付违约金。鉴于双方违约金标准过高，且蒋先生请求法院酌减，法院终酌定蒋先生支付15万元违约金。
【律师提醒】一方面买房者可在合同中约定迁出户口作为支付全部或部分购房款的条件，另一方面，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的因素之一。
【案例】张女士购买了刘女士所有的一套房屋，签订合同时，中介和刘女士一致表示房屋之前没人居住，更没有出过事。张女士全家入住后，在和一位邻居聊天时，得知刘女士的丈夫曾在该房屋内上吊身亡。张女士遂将刘女士诉至法院，要求撤销房屋买卖合同并进行补偿。
【律师解析】房屋买卖双方应遵守诚信原则，卖房人应如实披露房屋的实际情况。我国《合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，或因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。
【律师提醒】建议买房人可以在买卖合同中约定补充条款，就“凶宅”问题约定违约责任。此外签订合同之前，应多方面通过居委会、派出所、周围邻居、社区论坛等了解房屋情况，以免误买“凶宅”。
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