[摘要] 营改增后，一系列税收政策发生变化，其中跟普通人关系较为密切的个人所得税征收更是前后有较大差别。昨日，市地税局就个人转让房屋、个人出租房屋个人所得税等计算问题做了政策解读，记者看到，营改增后，不管是个人转让房屋还是出租房屋，税负都相应减少。
营改增后，一系列税收政策发生变化，其中跟普通人关系较为密切的个人所得税征收更是前后有较大差别。昨日，市地税局就个人转让房屋、个人出租房屋个人所得税等计算问题做了政策解读，记者看到，营改增后，不管是个人转让房屋还是出租房屋，税负都相应减少。
一、个人转让房屋个人所得税计算问题（一）查实征收个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20%
1.营改增前（1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。
（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费。
（3）合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用。个人转让该住房时缴纳的税金是指实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
2.营改增后 （1）转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时支付的增值税。
（3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括本次房屋转让缴纳的增值税。
（二）核定征收 个人所得税＝转让收入×核定征收率（住宅：1%；非住宅2%）1.营改增前：转让收入为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。2.营改增后：转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入。税务机关核定计税价格或收入的，核定的计税价格或收入不含增值税。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
举例说明：王某销售购买的普通住宅（不足2年），含税销售额100万元，征收率5%，在核定征收情况下，应缴纳多少个人所得税？
营改增前 1000000 ×1%=10000元；营改增后 不含增值税收入=1000000 /（1+5%）=952381元应纳个人所得税= 952381 ×1% = 9523.81元 营改增后减税：10000-9523.81=476.19元
二、个人出租房屋个人所得税计算问题 应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×适用税率（10%或20%）
举例说明：王某出租自有住房取得全年租金收入6万元，当月应缴纳多少个人所得税？
营改增前：个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未达3万元的，可以免征营业税及附加税。房产税=60000×4%=2400应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。应纳个人所得税=（5000-200）×（1-20%）×10%×12=4608元营改增后：个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
不含增值税收入= 60000/（1+5%）=57143元 房产税=57143×4%=2285元应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。
应纳个人所得税=（57143÷12-2285÷12）×（1-20%）×10%×12=4389元 营改增后减税4608-4389=219元。
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