[摘要] 2016年，中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”：一边是中小城市忙于清库存，地方政府激励与企业促销双轮推动，拉动消费者买房热情；另一边，则是北上广深等一线城市如火如荼的销售态势和房价的过山车般上涨与个别大城市买房人群的“假离婚”潮、和一线城市土地溢价率不断刷新、地王频现的拿地热。
2016年，中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”：一边是中小城市忙于清库存，地方政府激励与企业促销双轮推动，拉动消费者买房热情；另一边，则是北上广深等一线城市如火如荼的销售态势和房价的过山车般上涨与个别大城市买房人群的“假离婚”潮、和一线城市土地溢价率不断刷新、地王频现的拿地热。“十一”期间，包括北京、上海等在内的多达10个城市的限购令，终于让这股越烧越旺的楼市虚火降了温，而之后增至19个限购城市的限购令，更给某些房价上涨过快的城市来了个急刹车。
未来行业如何走？会否存在崩盘风险？企业该如何适应白银时代的行业新趋势，做趋势的适应者和领跑者？为此，本刊摘登《人民日报》记者专访万科总裁郁亮的个中观点，或可为迷茫中的地产人和房企提供有益的佐证——
“崩盘”风险并不存在
针对房价过快上涨的问题和一些大中城市10月份前后出台的限购限贷等调控措施。郁亮认为“这一次调控很有必要，非常及时”。在他看来，目前行业整体仍处于去库存阶段，20多个主要城市的过快上涨很可能蔓延到别的城市，“在这个关头踩刹车非常有必要，否则一旦持续下去，可能会给宏观经济和行业发展带来不小的麻烦。”郁亮认为，“只有地价房价比回到正常的区间，房地产业才有更加可持续的未来。”“未来一年内，商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落。”不过他认为“崩盘”的风险在我国并不存在，“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前，各国按揭贷款低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见，政府调控手段又很有效、及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”
房地产行业更需健康稳定发展
郁亮坦言，实现健康稳定的发展，是房地产企业与老百姓共同的目标。那么，“健康稳定发展”包括哪些方面，该如何界定？郁亮认为标准有三：首先，是行业必须回归到为普通老百姓解决住房问题上来。一个城市要发展产业，需要相对合适的房价，否则留不住人；第二是行业一定要为国家经济的稳定发展做积极贡献；第三个标准，就是不要因为房地产行业的暴涨形成资产泡沫，从而给国家造成金融风险。在他看来，“房地产业每年有10万亿元左右的销售额，相关的上下游产业链很长，牵扯面很广。目前房地产一年的增加值占GDP的比重已经超过了6%。尤其目前我国经济正处于三期叠加、转型升级的关键阶段，更需要保持房地产市场平稳发展”。在他看来，一座城市的房价能随着居民收入的增加实现温和上涨，增速又比居民收入的增速略低，应是理想的选择。
房地产市场长期健康发展需要“市长”也需要市场，那么，企业作为市场主体，该如何作为？
在郁亮看来，“企业就干一条，就是提供城市里面需要的产品和服务，为普通人盖好房子，盖有人用的房子。”在郁亮看来，今后行业集中度会越来越高，龙头企业的责任也会越来越大，“我们一直不做地王、不囤地、不捂盘，而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商，我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。”而如何跟着变化走？郁亮透露，针对养老、物流、教育、度假、创业等新兴领域的新需求，万科在北上广深等城市发展的青年公寓和社区养老院、万科学习成长中心等尝试都已开始。
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