[摘要] 简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
出于规避限购政策、借用他人资格享受某种购房优惠，或是为转移财产以逃避债务等原因，一些人采用“借名买房”形式进行房产交易，但由“借名买房”引发的法律纠纷也屡见不鲜。
有这样一个案例：常先生与张女士是一个单位的同事，2006年张女士以常先生名义购买了一套商品房，并由张女士实际支付购房首付款。后来，张女士办理了该房屋的入住手续并一直使用至今。另外，该房屋的银行按揭贷款一直由张女士偿还。然而，该房屋登记在常先生名下。2013年，常先生将张女士起诉至法院，要求判令她返还案涉房屋。
诉讼中，常先生称该房屋登记在自己名下，根据《物权法》对不动产物权登记的规定，自己才是该房屋所有权人；张女士则辩称双方实为借名买房关系，且并不违反法律法规的规定，她才是该房屋的真实权利人。
本案争议焦点在于借名买房合同是否有效以及房屋权属如何确定。在借名买房中，存在两个合意：一个是借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是被借名人与卖房人之间达成的买卖房屋，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意。无论房屋出卖人是否知道借名人与登记权利人之间的借名买房关系，房屋出卖人与登记权利人之间已经达成房屋买卖的合意，房屋买卖合同已依法成立。若借名买房的双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，且是双方真实意思的表示，则借名买房关系应为合法有效。
本案中，张女士支付了房屋购房款及后续房贷的偿还，持有购房发票、物业费用发票等，且是房屋实际占有人，该完整的证据链足以认定房屋的真实权利人是张女士。法院审理认定，双方借名买房合同关系成立。但因该房屋抵押贷款尚未还清，抵押尚未解除，张女士可在该房屋具备办理所有权变更登记条件时，另行主张要求常先生协助其办理房屋所有权过户手续。
《物权法》规定，不动产权属记载事项与不动产登记薄不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，要以不动产登记簿为准。一旦有争议的，则应更多依据不动产真实的权利状况来确定。借名人在此种情形下，可以通过形成完整证据链来证明事实。
在此，我建议，若不得已需要借名买房时，需要查清欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定等；应尽量签订书面的借名买房协议，明确双方的借名买房合同关系；应注意保存购房手续，银行转账记录、收据收条、还贷记录等付款证明，购房发票，房产证书等足以证明房屋真实权利人身份的证据材料；一旦可以办理房产过户的，必须及时办理更名手续。
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