[摘要] 简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
在民间借贷中，有的借贷双方签订房屋买卖合同作为借贷合同的担保，即债权人为避免债务人无力偿还借款，与其签订房屋买卖合同，约定债务人不能偿还债款本息时，则履行房屋买卖合同，由此也引发了很多纠纷。
有这样一个案例：朱先生与甲公司签订了14份《商品房买卖合同》，向甲公司购买14套商铺，甲公司向他出具了1035万的销售发票。次日，双方又签订《借款协议》，约定甲公司向朱先生借款1100万元，借期自借款到账之日起三个月，甲公司自愿将案涉14套商铺抵押给朱先生，抵押的方式为与朱先生签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。若甲公司偿还借款，朱先生将合同、发票、收据等抵押手续退回甲公司；若到期不能偿还，甲公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。然而，借款到期后甲公司未能偿还。故朱先生向法院起诉要求确认14份《商品房买卖合同》有效，并判令甲公司履行商品房买卖合同。
诉讼中朱先生称借款协议是对买卖合同履行设定的解除条件，并非抵押，解除条件不成就时应继续履行买卖合同；而甲公司辩称，借款协议明确表明双方是借贷关系，而非房屋买卖合同关系，签订房屋买卖合同的真实意思是为借款提供担保，因借款协议中存在禁止流押的约定，违反了法律的强制性规定。
法院审理认为，首先，应当认定当事人之间同时成立了买卖和借贷两个民事法律关系，并且《商品房买卖合同》与《借款协议》相互联系，后者为前者的履行附了解除条件；其次，甲公司不能按期偿还借款，朱先生并非直接依该协议取得商铺所有权，只能通过履行买卖合同来实现，因此协议中的约定不属于法律上禁止的流押条款。据此，法院认定14份《商品房买卖合同》和《借款协议》均已成立并有效，买卖合同的解除条件未成就，应当继续履行该14份《商品房买卖合同》，支持朱先生的诉讼请求。
在实践中，各地法院根据不同案情，对“以房抵债”有不同处理结果。高法《民间借贷》司法解释第24条对类似“以房抵债”这种借贷与买卖混合的情形进行了规定。借贷与买卖混合有不同类型：一是以买卖作为借贷的担保；二是双方既有真实的买卖关系同时又有借贷法律关系。司法解释第24条系针对种类型，在借期届满后借款人无法偿还本金利息的，出借人往往要求履行买卖合同，此时的买卖合同应当视为类似于担保合同，其效力依附于作为主合同的借贷法律关系，法院应当按照民间借贷法律关系审理双方之间的纠纷。
对此，我建议，根据去年召开的法院民商事审判工作会议纪要的规定，在债务清偿期届满后，债权人应及时与债务人协商以房抵债，并及时办理产权转移手续。一旦债务人日后要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销的，除非有符合无效等法定之情形，否则，法院通常对其主张不予支持。
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