[摘要] 徐女士去年底与某开发商签订了《认购书》，并支付了2万元定金。《认购书》约定该房屋总价为人民币128万元，徐女士应于签订认购书之日起7日内至售楼处签署《商品房买卖合同》并支付首付款，同时，还约定了若徐女士未能如期签约并支付首付款的，开发商有权没收定金并将房屋另行出售。
【案例回放】
徐女士去年底与某开发商签订了《认购书》，并支付了2万元定金。《认购书》约定该房屋总价为人民币128万元，徐女士应于签订认购书之日起7日内至售楼处签署《商品房买卖合同》并支付首付款，同时，还约定了若徐女士未能如期签约并支付首付款的，开发商有权没收定金并将房屋另行出售。
之后，徐女士以《商品房买卖合同》条款系开发商单方制作，对部分条款不同意而开发商又拒绝修改，双方无法达成一致意见为由，要求开发商退还定金。但开发商不接受张某的意见，双方协商无果。徐女士的定金到底该不该退？就此问题，本刊维权帮栏目特咨询了辽宁锦儒律师事务所陈敏律师——
【律师解答】
陈律师表示，关于《认购书》中的定金“退与不退”的问题，由于徐女士提供的信息有限，实务中还需要考虑以下几种情形分别处理：
双方签订《认购书》的同时，有无对即将签订的《商品房买卖合同》文本的相关内容予以明确？如已明确，而购房者再以不同意合同条款为由拒绝签订合同，则由购房者承担违约责任，开发商拒绝向其返还定金是可以的；反之，如果双方就《认购书》约定事项之外的其他事宜尚未达成一致，这符合高院司法解释中规定的“不可归责于双方当事人的原因”，这种情况下，购房者和开发商都不存在违约行为，亦不应承担违约责任。
另外，“不可归责于任何一方的理由”，还包括例如国家对房地产市场调控政策影响购房者买房的，或项目被政府行政决定取消、缓建，或自然灾害导致开发项目灭失或开发时间延后等情况，双方互不构成违约。凡是“不可归责于任何一方”的，开发商都应将定金返还给购房者。
提示：签合同前需慎重
陈敏律师表示，无论是我市还是其他城市，很多开发商为了规避风险、大限度保护自己权益，往往会将拟签订的《商品房买卖合同》格式文本放置于售楼现场，并在购房者签订《认购书》的同时让其再签订一份对主合同文本条款已无异议的确认书，不知道徐女士是否也涉及此类情况。如果徐女士也签订了类似的确认书，再以不同意合同条款为由就难以支持了。
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