[摘要] 自年初到现在，大连楼市就以不断回暖、处处热销的销售态势鼓舞着人们的内心。
自年初到现在，大连楼市就以不断回暖、处处热销的销售态势鼓舞着人们的内心。无论是东港还是高新区；无论是华南还是甘北乃至金石滩板块，我们注意到，一些亮点区域的代表项目更是引领并打响了大连楼市稳步回暖、客户信心回归的枪 ，以实实在在的热销数据高频次地占据我市商品住宅当周10热销榜单。
来自大连新峰机构提供的我市4月份10楼市数据显示，上个月，以品牌房企万科、保利、龙湖等为代表的外来品牌房企的先发优势和主导优势正越发明显。其中前十房企的总销售额就达到99.02亿元，同比增幅28%；前十房企总销售面积为78.35万平方米，同比增长22%。而在销售额、销售面积和销售套数10三个维度的分项企业排名上，我们注意到，外来房企的这种主导优势也同样显而易见。以当月销售额和销售面积两组数据双双摘下双料的保利地产、以销售套数单项排名拿下当月我市销售宝座的龙湖地产，在这些骄人业绩的背后，一方面反映了当下行业内无论还是地方楼市强者恒强的一种发展态势，另一方面也说明，在实力房企的合力去库存下，我市商品房市场也正稳步回暖、买家信心正重新确立——
缘何领先？产品力、差异化定位是关键
4月份，保利、龙湖、亿达、万科、远洋、大华、新东昌、鲁能等无疑是市场的赢家。留意我市近两个月的数据，很容易发现，这些在4月份分别以销售额、销售面积、销售套数三个维度傲居当月销售10榜单的企业，绝非一时的侥幸和偶然上榜。恰恰是背后太多的必然和销售势能爆发的结果。为何这些企业能持续占据我市月度前十销售的榜单，是何因素成就了这些企业和其背后项目的热销？笔者认为，资本实力的背后，恰恰是企业在产品力、创新力方面的先发优势和差异化定位成就了企业的持续领先。
以4月23日开盘当月签约套数即达339套的龙湖星海彼岸为例，如果没有了项目基于“用户时代”的几千组客户数据调研和对客户需求数据的不断反推，没有了基于北方客户需求定制的创新两居86平方米及106平方米高层小三居和多层电梯洋房的改善型产品定位，没有了连续三个月步步紧跟、一气呵成的连贯营销动作，没有了高新区近中期产业及交通利好的带动和企业招牌式物业服务的品牌，或许就不会有当下龙湖星海彼岸首推即一抢而空、令人艳羡的业绩。同样，早已经在东港以百万平方米大盘规划深耕两载的保利地产，如果没有了丰富产品线、切合目标客户需求的户型定位及高性价比优势、央企信用作背书，恐怕想连续多月保住销售前十榜单的稳固地位也难。
同样，4月份以超高销售额再度跻身我市商品住宅10榜单的万科，其背后的成功路径同样值得借鉴。这其中以超强产品力和紧凑110平方米精装小三居升级洋房示人的万科城市之光棠悦新品的加推开盘及项目一期将交付带来的品质升级、育文中学分校进驻甘北区域所带来的教育配套升级，无疑都是令其秒杀客户、再度市场领先的秘密武器。而落实到新东昌、鲁能这些登顶4月份我市商品住宅销售10榜的企业，规模性大盘开发和新兴热点区域的发展潜力，城市配套的宏观利好，无疑都对当下买家信心形成有效的拉动。伴随未来两个月万科翡翠之光新项目的推出，受众选择面增多、产品线再度丰富的万科相信其地位不仅有望保持，而且销售数据排名还将有望继续提升。
不过“冰冻三尺非一日之寒”，表象的数据排名背后，折射的一定是客户对企业产品内功、客户品牌美誉度、区域前景和信心多维度的认可。而未来能够持续傲居我市销售10榜单的企业和项目，一定是有着不凡出身、匠心设计、物业服务、产品性价比等复合优势的企业或项目。对于买房者来说，在当下政策频出的市场环境下，跟定热点区域、跟定龙头房企，跟定优质项目，或是当下实现保值、自住改善、价值增值最现实的通路之一。
强者恒强 外来实力房企继续上演热销大戏
新峰机构提供的数据显示，4月份我市前十开发商总销售面积为78.35万平方米，同比增长22%。而在销售套数方面，当月我市商品住宅销售套数单盘超过300套以上的有七个项目，而位居前十榜单的房企当月总销售套数更达到7800套，同比增长18%。由此可看出，无论是销售面积和销售套数、销售额，4月份实力房企与本土房企和二三线房企的差距在不断拉大之时，其市场主导优势也正越来越明显。
究其因，一方面在于实力房企借助市场回暖通过企业自有的连贯营销动作和产品优势积累的既有好口碑，更容易将自己的规模优势继续做大、套牢客户；另一方面以由于万科、保利、龙湖等为表的这些外来实力房企，大多在去年和今年初有新增土地入账，因此在今年下半年乃至未来市场上，也将更容易实现新项目和老项目的有机联动和客户的良性互补，形成规模效应，制造更多市场热点来引爆市场。
笔者认为，未来三年内，伴随本土老牌劲旅如亿达、润德、大连港等旗下项目逐渐淡出我市商品住宅月（年）度前十榜单，具品牌、资金、人才、产品力、服务、营销等多方面优势于一身的外来房企，无疑将更有望成为大连楼市的主导，将自己的规模优势继续做大，推动大连楼市不断向前。
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