[摘要] 简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
购房者在购买商品房过程中，由于设计变更或建造误差等原因有时会出现房屋层高不足的问题，但我国现有法律对层高不足等瑕疵尚未有明文救济措施。司法实践中，房屋层高不足时，开发商所要承担的违约责任及赔偿数额应如何计算等，成为公众关注的一个焦点。
有这样一个案例：2013年，李先生与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定：李先生购买了一套小高层的商品房，房屋层高2.9米，建筑面积180.56㎡，单价7400元/㎡，总价133万余元。同日，双方又签订补充协议：对买受人所购商品房基本情况的补充：高层层高为2.9米，小高层层高为3米。交房之后，李先生到场测量发现所购房屋实际层高为2.9米。为此，李先生与开发商交涉未果，便诉至法院，要求开发商赔偿所购房屋与合同约定不符的损失。开发商辩称，《补充协议》不是主合同且其中关于小高层的层高约定系笔误，不是其真实的意思表示。
本案争议焦点有两个：房屋实际层高2.9米，未达到约定的“小高层层高3米”要求，是否构成违约：若构成违约，应如何计算违约金。法院经审理查明：双方对于层高不足的违约责任并无明确约定。因此，法院判决：该房屋层高未达到补充协议中“小高层层高3米”的约定，开发商构成违约，应承担违约责任；双方未约定层高不足的违约责任，故法院类推适用法《商品房买卖合同》司法解释第十四条中有关房屋建筑面积与合同约定不符的处理规定，判决开发商赔偿李先生8万元。
本案系因商品房层高不足引发的纠纷，房屋层高不足属法律应予以规范的范畴，消费者购房目的系为了获得居住、使用、活动的空间，该空间应是三维立体空间，房屋层高不足会影响消费者的居住感受。同时，是否构成违约还需要考虑开发商的主观意图和客观行为：《补充协议》是对主合同中未约定或约定不明的事项作出一个补充说明，并且《补充协议》明确写明了其优先于《商品房买卖合同》适用，《补充协议》中明确了不同房型的层高标准，开发商违反《补充协议》约定，则应赔偿购房者相应损失。
在此，我建议，首先，房屋层高涉及建筑规范，有关部门应尽快立法对层高不达标或不符合约定的，开发商应承担的违约责任等作出明确具体的规制；其次，在民商事领域，应遵循“有约定，从约定”的原则，购房者在补充协议中应尽量约定房屋层高不足的救济途径、违约责任等条款；最后，在交房时若对层高有异议，购房者可申请有关机构按照《民用建筑设计通则》中层高测量标准“建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离”进行测量，并做好相关证据保全事宜。
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