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楼市板块 | 大连房价上涨,东港捅破天花板

房伯虎 2017-11-19 15:36:45

不可回避,2017将成为大连楼市的又一个重要拐点。

土拍市场火爆,去库存见成效。据新峰数据统计,2016年一季度大连楼市库存去化周期为51个月(约4.25年),而到了2017年三季度这一数据已下降至21个月(约1.75年)。

以前总在担心这么多房子啥时候能卖完,现在咱要担心的是,这些房子卖完后,甭管花多钱,还有没有得买了。

(注:各区价格为单个地块成交楼面价)

中西沙三区新成交土地屈指可数,甘井子区倒是成绩不错,但也基本集中在城郊区域。更可怕的是即使是城郊,也卖出了1.9万元/平的天价。这叫向来领涨的中山区情何以堪?这叫被誉为大连楼市天花板的东港区域如何自处?

这期开始,伯虎兄开始逐一盘点大连楼市热点区域。枪,咱就从东港区域开始说起。

 

一、守着一块好饼,却身世坎坷

之所以说东港是大连楼市的天花板,应该有两层意思,一层呢,就是大家看到的,规划相当华丽,房价也真是不低,这么一块高高在上的土地,这么些国际大牌趋之若鹜,说它是天花板,自然没人敢说自己是房顶;第二层呢,按伯虎兄说,就是此地快想要继续往上走,真的很难,顶着天花板,曲曲折折的命运实在跌宕起伏。

(此图时间久了点,但大体还有一定参考价值)

(这张图是官方出品,有兴趣的朋友对照着看)

2014年,在供应量激增和经济下滑的双重作用下,天之骄子的东港房价一夜之间匍匐在地,部分高层公寓拉下面子“一口价”往外抛售,折合单价还不到1.3万元/平方米;2016年,随着东港区域的公寓可享受住宅的水电暖民用价,以及落户、入学等新政策加持,东港各个楼盘开始重拾自尊,保利天禧、龙湖水晶郦湾、紫御东方、朗豪东港等楼盘相继成为当时楼市销售明星;今年,在大连楼市整体升温的大环境下,东港各楼盘也成绩斐然。


二、配套慢慢靠谱,附加值逐渐显现

东港区域的房地产市场之所以总是跌宕起伏,除了经济大环境影响之外,还有很大的因素就是配套迟迟上不来。作为一个全新规划的区域,起点是很高,但没有了交通的输送、商业的补给、学区的刚性配套,光是纸上谈兵,终究是难以持续发展的。

这几年,东港区域的配套终于慢慢,慢慢的补上来了。地铁2号线一、二期工程逐步兑现,极大的解决了区域的出行问题;凯丹购物广场营业,星光悦、佳兆业等商业也初具雏形,加之威尼斯水城的步行商街,基本满足区域商业基础需求;最重要的是,区域配套教育资源大有后来居上之势,共计规划教育用地6块:小学3块、中学2块、待定1块,区域中7个项目包含自身公立幼儿园,教育资源配置着实不低。不仅在量上领先,东港小学的校长由解放小学校长李玉军担任,学校教师队伍也很牛逼。

已使用学校:东港小学

已完成建设:东港第三小学

已完成规划:东港中学

待规划学校:E04(小学)、K06(中学)、G04(待定)

得学区者得天下,在中山区教育局如此资源倾斜的扶持下,东港终于可以甩甩头大步走开了。


三、东港区域热销楼盘盘点

保利天禧二期

楼盘概况:保利天禧二期 禧岸项目处于东港商务区,距离达沃斯会议中心约3公里,北临钻石港湾,南倚南山风景区,西眺达沃斯会议中心,东临海之韵广场。二期项目整体规划总占地34.3万平米。规划建筑面积120万平米,是东港区域内一线看海70年产权城市综合体项目,社区内部规划有住宅、酒店、写字间、商业、教育等。

价格:均价约17000元/平方米

项目点评:东港环境没得说,洋房算稀缺产品,洋房得房率88%,高层得房率78%,居住比较舒适。抗性是填海区域,如果不介意,还是不错的小区,潜力巨大。


东港天鹅湾

楼盘概况:东港天鹅湾位于东港商务区较核心位置,拥有商务、学区、文化、休闲等配套。首排观海,开阔视野基本无遮挡。1、2号楼为166米高度,在东港居住用楼中首屈一指,主力产品为41-63㎡观山阅景小户与100-160㎡一线瞰海户型。3号楼产品,以3.6米层高为大亮点,70年产权40-140平,产品线丰富,满足各种用户需求。

价格:均价约18000元/平方米

项目点评: 天鹅湾的户型和视野还是不错的,价格在东港也算正常,两梯三户也还不错,大落地窗很过瘾。东港难得的小户型适合资金不是特别雄厚的年轻人购买,总房款不高。


国合锦府

楼盘概况:国合锦府项目位于东港商务区东侧、背山面海。项目占地1.63万平,总建筑面积7.34万平米,由3栋32-34层的高层公寓、1栋高级写字楼及1栋2层公建构成,项目东侧紧邻地铁2号线终点站(海之韵站)和港区公交系统终点站,跨海大桥(大连到开发区)建设也在筹备中。商住公寓产权40年, 产品以两室户型为主,产品面积37-253㎡。

价格: 均价约18000元/平方米

项目点评: 项目位置还可以,产品以小公寓为主,卧室有点小,产权40年,适合出租办公投资,不太适合自住。


首开铂郡

楼盘概况:首开铂郡整体规划有9栋高层住宅,两栋独立商业,1栋独立幼儿园,共计768户。 小区布局以“品”字形住宅组团为骨架,形成了3个临近的楼群,使得园区内的公共空间合理化,整体项目的绿化率54%。

价格:均价约19500元/平方米

项目点评

寺儿沟里,华乐广场附近,盖在大坡上,旁边是热电厂,环境着实一般。价格有点虚高,对比东港区域内楼盘,优势就是现阶段居住氛围浓,各项配套较全,但未来发展潜力不大,大家视自身情况购买。


中海海港城

楼盘概况:中海海港城项目规划面积近160万平方米,占东港区总规划面积的三分之一,是目前国内规模的整体开发城市综合体;项目集合国际邮轮母港、国际购物中心、城市酒店、摩天商务写字楼、非毛坯海景公寓五大主业态于一体。中海海港城由5栋33-50层超高层非毛坯国际公寓组成,其中3栋为30-128平国际海景公寓,2栋为190-290平瞰海豪宅,超大楼间距204米。

价格:均价约19000元/平方米

项目点评:项目位置真是没的说,到人民路走路就几时间,小区里面环境也可以,物业维护也很尽责,户型选择较多,小户型比较适合投资出租,大户型适合自住,有条件可以考虑购买。


大连绿地中心

楼盘概况:大连绿地中心项目总建筑面积近60万平,规划打造成大型现代服务业城市综合体,拥有世界品牌购物中心、海景公寓、至臻会所、金融家俱乐部、东北亚观光层等业态于一身的518米超高层城市综合体。项目核心产品57-87平米钻石公馆,230-518平米行政公馆。

价格:均价约20000元/平方米

项目点评:项目518米高度的噱头做得足足的,但一直处于停工状态,实在令人有些担忧,不过最近有消息透露2020年投入使用,不知楼市升温,绿地是否也重新绿起来,小家小业的客户不推荐购买。

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