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房价上涨,开发商拒绝继续履行合同,只赔偿双倍定金吗?

大连房产 2020-03-24 10:07:14

房地产经济发展到今天,房价的变动越发微妙,有很多购房者都遇到了交付定金后,开发商毁约的情形。面对这种情形,开发商仅仅是双倍退还定金吗?溢价的损失谁来承担呢?上海段和段律师事务所大连办公室房地产部以一起典型案件为实例,对此进行分析,希望对大家有所裨益。

法律讲堂

大连地区房地产买卖合同案例解析是由上海段和段律师事务所大连办公室房地产部在制作《大连地区2019年房地产开发行业涉诉案件大数据分析报告》的基础上,总结分析典型案例发布的系列文章,以期能够对大连地区房地产行业纠纷解决具有借鉴意义。

典型

案例

郭某(原告)与某网络科技(大连)有限公司、大连某置业有限公司(被告)商品房销售合同纠纷案01案件事实

2016年6月4日,某网络科技公司(甲方)与郭某(乙方)签订协议书,约定意向房源为某项目9号楼1-31-3号房屋,建筑面积为135.96平方米。鉴于甲方意向乙方代为与开发商沟通、议价等团购服务,乙方决定购买意向房源。乙方通过甲方的团购服务,已获得以优惠价格购买意向房源的机会,乙方向甲方支付团购服务费50000元。乙方在购买上述房源时可抵值50000元/套,享受团购优惠价格。当日,郭某向某网络公司、某置业公司分别支付团购费50000元、定金50000元。某网络公司向郭某出具了收款事由为团购服务费的专用收款收据。同时,某置业公司向郭某出具了收款事由为“某小区9#1-31-3,面积135.96,13000元/㎡”的专用收款收据。

2017年11月23日,郭某爱人与某置业公司经理进行了谈话,在谈话中经理称,“价格某小区到现在为止17000,也涨了。你当时13000,作为集团来讲,作为公司董事长他可能不想你买,他说13000不想卖给他。对吧。那好作为我们来讲,现在不太愿意去处理这些事”。12月4日,双方微信谈话确认某置业公司对郭某作出停售。

遂郭某提起诉讼并委托鉴定机构对某项目9号楼1-31-3号房屋2018年1月18日的市场价值进行司法鉴。估价结果为“估价对象在价值时点2018年1月18日可能实现的市场价值为2434200元(佰元以下取整)。单价17925元/平方米(按建筑面积)。原告诉请:

某置业公司双倍返还定金10万元,赔偿原告经济损失67.98万元[(房屋现价1.8万元/平方米-房屋认购价格1.3万元/平方米)×房屋面积135.96平方米=67.98万元];

02一审法院裁决

郭某的定金收据上对买卖标的物的坐落位置、面积和单价作了相应约定,上述内容已经具备了房屋买卖合同的主要要素。现因某置业公司明确表示不再向郭某出售案涉房屋,其以自己的实际行为表明不再履行合同,其已构成违约,应承担违约责任。关于郭某主张的双倍返还定金100000元的诉讼请求,现双方已解除合同,某置业公司应该返还定金50000元,因定金罚则与赔偿损失均是违约责任承担的方式,郭某在本次庭审中已主张房屋溢价损失,该房屋溢价损失部分的赔偿已经涵盖了定金罚则的内容。故对于郭某主张某置业公司另行赔偿50000元定金的请求,不予支持。

关于郭某主张的赔偿经济损失67.98万元的诉讼请求,因郭某与某置业公司并未签订正式的房屋买卖合同,双方均存在过错,但在案涉房屋具备交易条件的情况下,某置业公司明确拒绝与郭某签订商品房买卖合同,该行为是导致双方交易无法进行的主要原因,考虑双方的过错程度、郭某交纳定金数额及现案涉房屋溢价的事实,一审法院酌情判令某置业公司向郭某支付房屋溢价的30%作为赔偿损失。

03二审法院裁决

郭某确实因房价上涨和未能按照约定价格购买房屋而遭受了巨大损失,双倍返还定金已不足以弥补实际损失,在这种情况下,一审没有适用定金罚则而是选择适用违约损失赔偿是正确的。但是,从已经查明的事实看出,最终致使双方未能签订正式的书面买卖合同继续履行买卖案涉房屋的根本原因是某置业公司停售案涉房屋,即某置业公司拒绝继续履行,而并非郭某不买。由于系某置业公司的全部责任,其就应当赔偿因其违约行为给郭某造成的全部损失,一审判决嘉胜公司承担30%的损失赔偿责任没有法律依据,对此,本院予以纠正。具体赔偿数额为2434200元-135.96米×13000元/㎡=666720元。

04律师分析及建议

当开发商为购买者出具收据或其他凭证能够明确载明了具体房号、面积、单价以及违约的后果,认定双方之间的本约合同已经成立,已不再是预约合同关系。既然双方之间房屋买卖合同成立,且系双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规,属于有效合同,双方当事人应当遵照执行,不履行或履行不当应承担的是违约责任。《合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”当开发商违约时,购买者可以选择适用定金罚或者选择适用违约损失赔偿。在违约损失赔偿数额上需要结合具体情况来判定双方责任承担。因此,建议合同双方诚实守信,按约定履行合同,如若违约需要承担相应的赔偿责任。

宋雯律师团队

上海段和段(大连)律师事务所房地产法律服务团队主要承办房产纠纷、建设工程合同纠纷、物业纠纷等诉讼案件。团队负责人宋雯律师现为大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会副主任,常年担任多家大型企业法律顾问,宋雯律师联系方式:(手机、微信)

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