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戴德梁行:市场需要更长远的战略发展眼光关注东北优质资产

大连房产 2020-06-23 09:07:37

日前,记者自全球房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行获悉,2019年,国内商业不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展的势头,共发行81单产品,发行规模达1550.8亿元,发行单数同比增长42.1%,发行规模同比增长36.3%。截至2020年6月份,戴德梁行已累计参与90单类REITs、CMBS和CMBN的估值及尽调服务,也见证了中国资产证券化市场过去几年的蓬勃发展。

相较于全国商业不动产资产证券化市场的蓬勃发展,东北地区发展进程较缓。在全国423处底层物业中,仅5处分布在东北地区,分别位于东北核心城市沈阳、哈尔滨及大连,为工业物流、零售、酒店及长租公寓类资产。

戴德梁行董事、东北区估价及顾问服务部主管冯其武表示:“与其它非一线城市具有相似性,东北地区汇集众多优质零售和物流仓储资产。在零售业态方面,恒隆地产、华润置地、万达集团、大悦城地产等众多知名商业地产强势进驻,欧亚集团、大众置业、百年城集团等本土商业项目遍地开花,优质零售资产众多。在物流仓储资方面,根据戴德梁行产业地产部研究报告,东北地区冷库物流仓储资源存量大,运营情况良好。截至2019年第四季度末,辽宁省现有冷库资产106万平方米,居全国首位。”

其中,大连市冷库物流仓库租金处于领先地位,平均月租金单价可达103.75元/平方米,市场空置率约为5.54%。近年来,电商平台发展迅猛,疫情使得食品质量和安全问题更加受到重视,消费者对各类生鲜商品的需求迅速扩大,冷链物流业也随之快速发展。冷库物流仓储资产市场需求强劲、发展势头良好、租户结构相对简单、租赁周期长、现金流可预测性强,同时,发行证券化产品有助于提高冷库资产的资产收益率、加速冷链行业的快速迭代,是适合发行证券化产品的底层资产类型。

“因此,在零售和物流仓储资产方面,东北具备底层资产基础,市场需要更加长远的战略发展眼光关注东北优质资产,有力推动商业不动产资产证券化产品在东北地区规模化发展。”

数据来源:戴德梁行估价及顾问服务部

据悉,已发行的192单国内商业不动产资产证券化产品持有底层物业共计423 处。从物业地域分布来看,主要分布在一线城市,占比为47%,二线城市占比33%,三、四线城市占比20%。从物业类型上看,零售及办公作为传统商业业态,市场需求大、现金流稳定性好,因此更受REITs投资市场青睐。同时,近年来酒店、公寓及工业物流等业态逐渐受到市场关注,底层资产类型呈现多元化。综合来看,办公类资产主要分布于一线城市,而零售、酒店、工业物流类资产在非一线城市占比更高。

相较于全国商业不动产资产证券化市场的蓬勃发展,东北地区发展进程较缓。在全国423处底层物业中,仅5处分布在东北地区,分别位于东北核心城市沈阳、哈尔滨及大连,为工业物流、零售、酒店及长租公寓类资产。

戴德梁行董事、东北区估价及顾问服务部主管冯其武表示:“与其它非一线城市具有相似性,东北地区汇集众多优质零售和物流仓储资产。在零售业态方面,恒隆地产、华润置地、万达集团、大悦城地产等众多知名商业地产强势进驻,欧亚集团、大众置业、百年城集团等本土商业项目遍地开花,优质零售资产众多。在物流仓储资方面,根据戴德梁行产业地产部研究报告,东北地区冷库物流仓储资源存量大,运营情况良好。”截至2019年第四季度末,辽宁省现有冷库资产106万平方米,居全国首位。

数据来源:戴德梁行估价及顾问服务部

其中,大连市冷库物流仓库租金处于领先地位,平均月租金单价可达103.75元/平方米,市场空置率约为5.54%。近年来,电商平台发展迅猛,疫情使得食品质量和安全问题更加受到重视,消费者对各类生鲜商品的需求迅速扩大,冷链物流业也随之快速发展。冷库物流仓储资产市场需求强劲、发展势头良好、租户结构相对简单、租赁周期长、现金流可预测性强,同时,发行证券化产品有助于提高冷库资产的资产收益率、加速冷链行业的快速迭代,是适合发行证券化产品的底层资产类型。

因此,在零售和物流仓储资产方面,东北具备底层资产基础,市场需要更加长远的战略发展眼光关注东北优质资产,有力推动商业不动产资产证券化产品在东北地区规模化发展。

关于戴德梁行

戴德梁行(纽约证券交易所股票代码:CWK)是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家,设有400多个办公室,拥有53000名专业员工。在大中华区,我们的22家分公司合力引领市场发展,并于 2017和2018连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2019年公司营业收入达88亿美元,核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。

信源:大连天健网、戴德梁行估价及顾问服务部

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