[摘要] 在继万达万科合作之后，业内又有两项大手笔并购案曝光：5月28日，恒大湖北公司以16.07亿元摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%的股权；6月2日晚间，恒大又宣布将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。无独有偶，碧桂园也在近日宣布合作并购将是公司的拓展方向。
中小房企变卖股权
大型房企“强强联合”成为巨无霸的同时，一些中小型房企生存空间却越发狭窄。事实上，在多重压力夹击之下，房企资金链捉襟见肘的问题持续恶化，导致不少中小型房企为了“保命”生存，不得不通过股权出售这种极端的方式，以换得现金流。
有些小企业已经破产。近日消息，台州市新宏业房地产开发有限公司因资金链断裂已经宣布破产，目前该公司已经由台州市政府接管。
数据显示，截至目前，在北京、上海产权交易所，2015年以来挂牌转让的房企股权已经超过100亿元。其中，北京产权交易所新增挂牌房企分布于苏州、昆山、三亚、沈阳等二三四线城市。上海产权交易所挂牌的房地产项目22个，其中12个项目转让100%股权。值得一提的是，沪交所挂牌转让股权的企业中，包括嘉凯城、上实房展等知名企业。
记者注意到，长三角地区成为房企挂牌转让股权的重灾区，在沪挂牌的22个项目中有15个分布于长三角地区，且大部分选择100%股权转让，例如蚌埠恒远置业有限公司、南京喜马拉雅置业有限公司、南京水清木花置业有限公司等。
数据显示，2014年至今，四川至少已有30家本地企业退出了房地产开发领域。当年活跃在成都市场上的本地房企——圣沅房产、武海置业等近两年在土地市场中早已难觅踪迹。
张宏伟认为，从今年上半年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看，融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题。早在今年3月，由于“佳兆业的债务违约事件”，市场评级机构也曾预警，内地小型房企可能出现债务违约情况，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。
专家建议中小房企“抱团取暖”
业内人士看来，目前国内房企呈现两极分化局面的一个很大的原因就是资金因素。
近日由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”研究发现，2014年房地产行业调控政策回归常态化、市场进入调整期的背景下，房地产企业内部分化也愈加明显。
2014年在销售不畅和成本上升的双重压力下，大部分房地产上市公司净资产率下跌。同年度沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产率均值分别下降至9.17%和14.74%，每股均值分别比2013年略有下降。在负债方面，截至2014年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%，同比均有小幅上升。
市场机构CRIC研究中心研究员房玲分析认为，随着地产行业的集中度不断上升，两极分化加剧，行业龙头企业的市场占有率越来越高，同时还在不断扩充实力，对于中小企业的挤压越来越甚。中小房企要在这样的市场环境下保有甚至增加市场份额，互相之间加强合作“抱团取暖”更有必要。
从行业角度看，马太效应增强，中小房企市场占有率持续缩水。CRIC研究机构的数据显示，2012年到2014年，50房企的销售金额及销售面积市场份额持续增长，行业集中度进一步提升；但另一方面，中小房企的市场份额进一步被挤占，生存空间进一步压缩。
“房地产行业突变的2014-2015年，大型房企纷纷转型跨界，但中小房企资金实力不足，有时是心有余而力不足，有限的资金难以支撑企业更多元发展的需求。”房玲表示，对于中小企业而言，单一的房产发展模式可能不再适应时代发展，而地域性的抱团未来可能更有机会。“通过多方合作的方式，能够实现各家企业的资金互利，集小企业、合大资金、利众好。”
房玲还说对于一些房地产主业发展后劲不足的房企而言，与其分散精力，持续亏损，不如止损退出，集中精力发展主业，或者寻求新的业务方向，如科技、互联网、医疗等新兴产业。而在寻求新业务方向上，中小房企还可以抱团合作。“对于拥有资源或资金优势，并且有志于继续发展房地产业务的房企而言，尽管开发能力较弱，却也拥有一线生机，可以选择合作开发、委托开发、资本撬动等合作模式与大型房企合作”。
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