最近土地市场是真火。7月末体育新城土拍刚拍出两块地，大城(2019)-11号、大城(2019)-12号分别被中海、绿地摘得。8月7日，甘井子区梭鱼湾板块的（2019）-14号宗地，（2019）-15号宗地又分别被远洋、万科摘得。体育新城板块与梭鱼湾板块都是城市重点规划建设定位，如此相似的两个板块，究竟该选哪里？那咱就分析下两个板块的前世今生，价值几何。
体育新城：平地崛起，大牌云集
7月29日，体育新城二期两宗地块大城(2019)-11号、大城(2019)-12号挂牌出让。
大城（2019）-11号宗地经过99轮的激烈竞拍，最终被中信房地产集团有限公司（中海）以299853万元摘得，楼面价约9099元/㎡（不含配建地下、半地下车库建筑面积）。
大城(2019)-12号宗地竞价也达到了81轮，最终被北京新意房地产开发有限公司（绿城）以163240万元，配建租赁住房8196.5平方米，溢价率41%摘得，扣除掉租赁配建面积后，成交楼面地价9846.6元/平。
这是2019年继万达3月29日体育拿地后，该片区又一次备受瞩目的土拍。据悉，大城（2019）-11号宗地共吸引了中海、万科、保利、招商+金地联合体和平安参与竞拍。大城（2019）-12号宗地参与竞拍的房企分别为万科、中海、保利、金地+招商、平安、绿城。
本次摘牌的这两宗地块属于体育新城的二期开发用地，位于万科翡翠都会和招商公园1872项目南侧，中海这是继中海万锦公馆之后体育新城布局的第二个项目，而绿城本次是首次挺进体育新城，若参照其在中山区的标杆项目桃源里品质建设，相信体育新城板块整体品质将有极大的飞升。
话说体育新城板块早在2012年被正式提升至城市副中心的高度，按照规划初始，它是大连市史上规模、投资的新区单体规划项目，占地74万平，计划容纳100万人口，同时也是未来“新机场沿岸商务区”的重要起点，是大连市“西拓北进”策略北向重要输出节点，将规划发展为服务于体育中心的商业、商务、医疗卫生、休闲产业及生活居住区域。
然而在城市配套兑现方面，体育新城板块仍然还有很长的路要走。
【交通配套】：体育新城发展最快的应该就是交通配套了。体育新城陆上交通可以分为公路、地铁与高铁三种类型。公路交通方面，目前“三纵三横”路网已经基本建成，“三纵”即机场快速路、新山东路、甘南路，“三横”即岚岭路、岭西路、土革路；地铁方面，地铁1号线与2号线在大连北站交汇，待2号线二期工程（设置卫生中心、体育新城两站）开通，将极大缓解体育新城居民出行压力。另据报道，交通局已计划在体育新城周边建设一处大型综合公交换乘枢纽，将开通通往体育新城的公交线路；铁路方面，大连北站不仅是哈大高铁的起点，更是建设中丹大高铁的起点。正是得益于交通配套的快速完善，体育新城板块的居住价值逐渐凸显。
体育新城板块交通规划示意图
（保顾研究院东北分院）
【生活配套】：虽说体育新城板块发展速度很快，配置了全新现代化的体育运动、妇女儿童医疗中心等医疗卫生设施群，还开辟了北部南关岭山体公园，但周边商业配套不完善也是不争的事实。板块内还没有形成像样的商圈，周边居民只能到南关岭市场、革镇堡商场，周边农贸市场购买生活用品。这跟周边项目普遍没到交房期，入住率不高有关，估计等板块居民达到一定量级，商业配套自然就会完善起来。
【教育配套】：至于教育配套，体育新城板块更是还没起步，只是利用周边区域泉水小学、姚家小学、华南中学、博雅中学、第十九中学等已有学校，解决板块内学龄儿童就学问题。体育新城板块要想长足发展，必须补足自己教育配套的短板，正如今天的东港区域，只有小学、中学配套跟上之后，才真正迎来自己的春天。
目前，体育新城板块内潜在存量较大，开发商集中区域布局，新品陆续入市。区域高层住宅售价16000-18000元/㎡（精装）；多层产品18000-20000元/㎡（精装）；叠拼均价19000元/㎡。
体育新城片区在售一览
区域内在售的竞品项目有万达体育新城（预计2019年8月-9入市）、招商公园1872（2019年6月入市）、万科翡翠都会（2019年3月入市）、中海万锦公馆（2018年6月入市）、招商海德公园（2017年12月入市）、中华城（2014年入市）。
梭鱼湾：钻石诚可贵，奈何打磨慢
8月7日是大连出台《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》大连的土拍日，非限购的甘井子区梭鱼湾板块两宗住宅用地大城（2019）-14号宗地，大城（2019）-15号宗地关注度颇高。
最终，远洋地产以158711万元摘得占地面积约85454.8㎡、建筑面积约153940㎡的大城（2019）-14号宗地，溢价率为0.63%、楼面价约10310元/㎡（不含配建地下、半地下车库建筑面积），配建租赁住房5570㎡。
大城（2019）-14号宗地成交信息
图片来源：特价房大连
万科地产以108083万元摘得占地面积约67673.7㎡、建筑面积约108646㎡的大城（2019）-15号宗地，溢价率为0.46%、楼面价约9948元/㎡（不含配建地下、半地下车库建筑面积），配建租赁住房3814㎡。
据悉，大城（2019）-14号、15号宗地有远洋、招商、保利和万科四大房企竞争，而这四大房企也是许久未在主城区拿地了。此次摘牌的远洋终于又在钻石湾老根据地发力，重新开始新一轮房地产开发大戏。
大城（2019）15号宗地成交信息
图片来源：特价房大连
梭鱼湾板块大城（2019）-14、15号宗地地详情
图片来源：特价房大连
大城（2019）-14号、15号宗地部分地块位置
图片来源：特价房大连
从图上可以看出，如今的梭鱼湾板块再不是远洋钻石湾那一轮操作时的样子，要学校有学校，要轨道交通有在建的五号线，要商业配套、医疗培养、行政机构配套，该有的都有了，没有的，也将会有。以近10000元/㎡楼面价的新一轮起点，梭鱼湾板块已经金非昔比了。
话说这最近异常火爆的梭鱼湾板块，到底与钻石湾有啥关系？房伯虎就先说说这个钻石（海）湾。它是指环绕大连湾周围的沿海区域，包括了梭鱼湾和泉水湾两个海湾。它南起东港的东海头，北至大连湾街道大连港码头，包括了大连东港、黑嘴子码头、大连造船新厂、大钢大化、大石化区域、泉水二期、大连湾街道振兴路以南区域，面积超过50平方公里。区域内城市建成区约11平方公里，现有港口工业14平方公里，改造建设区域21平方公里，共有包括大连港、大连造船厂、大石化等在内的企业135家。
【梭鱼湾商务区】即大连梭鱼湾商务区。位于钻石海湾规划区域的中部。总用地651公顷，其中原大钢、大化厂区是梭鱼湾商务区的核心区，占地483公顷。将打造成亲海的CBD中心，建成新型生态和环保的时尚社区。所以说，梭鱼湾只是钻石海湾的一部分。
梭鱼湾发展到今天，也有近10年的历程，虽然起步比体育新城早，但发展速度是真的很磨人，纵然是块钻石，也价值兑现太慢。
【交通配套】：梭鱼湾立交桥主线部分已于2018年11月6日通车。钻石湾三期至金家街快轨站的812路社区巴士线路也于2018年10月1日开通，将区域内的几个项目跟轻轨3号线连接起来。梭鱼湾板块目前有地铁3号线（轻轨）呼啸而过，地铁5号线如火如荼的建设（消息大连地铁5号线预计将于2020年底实现全线洞通，2023年4月底通车试运营，并在梭鱼湾板块设站两座），还有地铁4号线的规划的站点，可以说是能汇聚3条地铁线的区域，在大连也实属不多。
【生活配套】：虽然区域内还未有大型商圈，但2018年5月启幕的钻石湾未来里商街，也基本满足了周边区域人群的各种消费需要。另外，大连新行政服务中心也在2015年启用，虽然不是大型商超，但毕竟已经有了人气儿，算是已经迈出了步。
【教育配套】：此前钻石湾的配套学校曾因推迟使用，反反复复的让家长业主和学生们头疼不已，好在这个问题已经解决了。钻石湾配套中小学为80中钻石湾分校和恒远小学，已经投入使用了，而区域内各住宅小区项目也有数个配套的公立、私立幼儿园。
与体育新城板块众星云集的态势不同，梭鱼湾板块一直是几家独大，不温不火，长线卖着，而且价格也相对更高一些。同是城市规划高地，一个是大步流星，一个是小步碎捣，即使起点不同，假以时日也会撵上的吧。
信息来源：特价房大连、大连房产、大连有贝壳
房伯虎2019-08-26 16:53:40
