限价令满月，大连楼市怎么样了？

限价令满月，大连楼市怎么样了？

作为大多数人一生中一笔消费，买个房子牵一发而动全身，所以楼市无小事，上面一有风吹草动，不论是政策利好，还是收紧，都牵动所有人的神经。

新式玩法——限价令

冲新一线没上去的大连，房价低调了这么久，去年刚一露头就被约谈，之后的322限购令诚意满满，先自罚三杯。效果还是不错的，2018年全年销量以及2019上半年销量同比均有所下降，“控量”效果显著。但是全市七区销售均价始终保持涨势，尤其2019年5月住建部对最近3个月新建商品房、二手房价格指数累计涨幅较大的包含大连在内的4座城市进行预警提示。大家提心吊胆等着第二只靴子落地。不过这回可以“放心”了，上面换思路不扔靴子，改扔帽子了。今年换了个新玩法——限价令。

概括来说，限价令重点为：

，在售楼盘重新申报预售价格，申报价格不得高于最近成交月份的价；

第二，分期预售项目重新申报的价格不得高于已售房源价格；

第三，还未取得预售证的项目，将引入第三方评估机构进行价格核算，价格确定6个月内不可调整，6个月后可申请下调；

第四，网签环节实际成交价不得高于申报的预售价格，且下浮不得超过5%。

这款限价令也被称作“给大连房价设置了涨跌板”。

限价令满月楼市影响几何？

大连限价令从7月18日印发起开始执行，到31日公开发布，已经过去一个多月，究竟这一新政对大连楼多方面起到了哪些作用？

土地市场：降温立竿见影

最近一个月土拍热度降低，主要体现在溢价率降低、参与房企减少、竞拍轮次减少。限价令下发之前，2019年上半年甘井子区共成交了8宗居住类用地，成交地块中，除大连万达因地块供地总面积过大等其他因素，以起始总价0%溢价率摘牌，此外的6宗均达到了49%的溢价上限，且现场竞拍异常激烈，参与竞拍企业数量8家，为11家。

限价令下发后，市内主城区共成交8宗居住类地块，其中甘井子4宗，普湾新区两宗，沙河口旅顺口各一宗。与之前相比，土拍热度明显下降，竞拍溢价率均不超过49%，其中体育新城和钻石湾地块也不例外。这两个板块堪称目前大连配置区域，但随着限价令的下发，土拍场热度骤减，竞拍溢价率皆未触顶49%，其中钻石湾地块的溢价率不到1%。土拍的参与房企数量平均为4-5家，且出现报名房企现场不举牌现象。各家开发商面对利润空间的再次被压缩，纷纷转换思路，从竞争到合作，不再争得头破血流，而是选择握手言和。

新房市场：成交环降2成，客户普遍迷茫

根据新峰地产公示的数据，对全市七区190余个在售项目的监控，限价后的一个月里，刨除开盘加推，共成交3465套，周均成交866套；限价前的一个月里，月成交量和周均成交量分别为4280套和1070套。对比可见政策对市场的影响效果明显。

虽然数据对比结果不能全部归因于限价令的出台，还受开发商推出产品类型变化，营销活动节点不同，以及“利奇玛”台风等诸多因素影响，但更多的还是限价令发布后购房者对未来楼市的迷茫所致。中国人普遍存在“买涨不买跌”的心理，很多购房者没有业内人士那么理性，乐观的把“限价令”当“降价令”使，幻想一纸政令之下，能把房价拖下马。

其实，不管限购还是限价，更多只是“限制房价过快上涨的手段”，而不是“限制房价上涨的利剑”。如果房价真的下跌，那不是央妈、开发商、以及已经买房的购房人愿意看到的稳定的局势。

釜底抽薪——限利率

咱们这边自家忙活起来，范围内的大招也使出来了。2019年8月25日央行公告，本着“一城一策、长效机制”的基本原则，限利率正式登上历史舞台。

之前调控手段基本可以概括为“五限”

图片来源：米宅

在购房者这一端：限购、限贷、限售，以及部分限离、限落户+N年等。

在开发商这一端：限地价、限房价、限商改住、限融资、限签等。

此次央行的限利率公告是这样说的

那么对于我们到底有何影响？米宅专家的解读应该是相对客观的，供大家参考：

1、央行要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于基准利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于基准利率加60个基点。这是为了抑制炒房和多套房，央行限制二套房利率要在基准利率上再加0.6%，这就是长效机制的一部分。

2、现在的基准利率4.9%，加60个基点也就是5.5%，其实和原来差不多，这也是为了保持政策稳定，保证当前市场稳定，并对未来留有空间。

3、利率一旦确定，在合同期限内不能变，这等于是堵住了之前转按揭、转贷款的漏洞，这样的事情在2015年发生过，很多客户在2013年购房时利率上浮20%，在2015年可以转按揭改为2015年当时的基准利率或9折利率，花个几千块的手续费即可，如今，央行明确规定，这条路行不通！但央行又明确，如果利率高了，最短一年之后就可以再次根据市场情况来更改贷款利率，等于是堵住了转按揭漏洞之后，又把利率交给了市场，及时根据市场利率进行调整即可。

4、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。国庆节前一切照旧，国庆节之后按这个文件来。

5、把房贷利率单独来对待和处理，房贷利率和企业贷款利率不放在一个篮子里，让实体企业利率宽松与楼市利率收紧同时进行，或理解为货币的定向宽松与定向收紧，也或者可理解为，为降息降准等货币政策扫清障碍，做好充分准备。

其实对市场没有什么影响，大家大可不必过度解读，也没有什么重磅突发的，对大家的贷款、成本、利率并无什么影响。因为政策本意是为了保持稳定，所以，不会对你我的当下甚至明年产生大的影响。

来源：诸葛找房大连站、大连楼事儿、米宅