[摘要] “什么时候房价能见底啊？”这个问题被很多人不止一次地提问。针对这一问题,现有的答案很多,今年底、明年初或者再过一两年,房地产调控被人为装上了倒计时器。
3个月前,王女士在北京东四环看中一套商品房,朝向不错,楼层也好,但每平方米3万元的价格令其咋舌。3个月后,在经历了“史上最严”房地产调控政策洗礼之后,王女士发现,原先看上的这套房子还在出售,标价2.9万元,但中介称,房主不打算卖了。“我也不打算买了,再等等,估计还能降。”王女士在接受记者采访时表示。
过去的90天里,房地产市场从银行上调二套房贷款利率至50%开始,经历了调控政策一环接一环式的考验。房价滞涨,部分地区房价小幅下滑,而购房者的热情似乎也跌向谷底。这个现象不寻常。
“什么时候房价能见底啊？”这个问题被很多人不止一次地提问。针对这一问题,现有的答案很多,今年底、明年初或者再过一两年,房地产调控被人为装上了倒计时器。
事实上,何时房地产企业资金链断裂、政策细节传导到位,所谓的“底”才会出现。
房地产市场调控三月 疯涨房价被遏制
自4月15日起,政府重拳出击,出台了一系列被称为“史上最严厉调控”的楼市新政,坚决遏制房价过快上涨:4月15日,国务院要求贷款买二套房首付不得低于50%;4月17日,又出台房价过高地区可暂停发放第三套房贷等规定;4月21日,二套房认定以住房套数界定;5月26日,国家税务总局又出台了土地增值税从严执行的规定。
协成机构协助本报统计发现,截至目前,北京有近100个一手楼盘有促销打折的活动。主要方式有三种:一是直接打折,二是推特价房促销,三是交诚意金开盘抵房款。其中以推特价房的降价力度。据了解,北京楼市目前最狠的降价项目为通州京洲世家。该项目推出10套7.2-7.4折特价房,并且明确喊出“响应政府号召降价”。该项目负责人还对外表示,7.2折降价就是为了影响其他房企降价。
除了这些打折项目,在被称为北京楼市晴雨表的燕郊,以天洋城为首的楼盘已经率先打出降价30%的明确信号。
近日,万科也在其6月销售简报中明确表示,万科各大城市项目已经降价15%。
银行退出信托挺进 开发商暂时不缺钱
央行数据每季度公布一次金融机构贷款投向房地产市场的新增额度。截至今年一季度末,金融机构贷款投向房地产开发贷款新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%。
虽然二季度数据尚未公布,但业内人士普遍表示,由于银监会的干预,银行第二季度对房地产市场的支持力度已经从积极降为冰点。
公开资料显示,从4月中旬房地产调控政策启动以来,各家银行内部独自开展了所谓“房贷压力测试”,各家银行得出的结论是,可以承受房价下跌三成的后果。中国建设银行行长郭树清甚至表示,建行可以承受房价下跌的极限是五成。而在这样的表态之下,压力测试却让很多银行中层管理者感到了“压力”。
“之前签约的信贷合同我们还在履行,但房地产新发贷款的额度少之又少。一季度时我们还在圈内疯狂地互串开发商的名单,为的是能多贷出去点贷款,年底考核多分点年终奖。但现在我们不敢轻易放贷了。”对此,某股份制商业银行信贷部人士对记者表示。该人士同时表示,即便是发放房地产贷款,也将挑选资质好的地产公司。
不过记者还发现,银行有意躲闪似乎并没有令房地产企业“钱紧”。事实上,也正是因为银行在信贷方面的“克制”,使得原先不怎么“吃香”的信托公司成为稀有资源。
记者昨日在用益信托网站看到,由信托公司定向发放给房地产公司的集合理财产品数量繁多,且率多在10%以上,投资期限多为1到2年。某信托公司人士对记者表示,近来房地产企业,特别是中小房地产企业密集委托信托公司发放贷款。“流动资金周转不开是主要原因,不过都属于暂时性的紧张。”该人士表示。
“可能年初的时候开发商想在今年卖200亿元,但是由于市场低迷,连100亿元都卖不出去。正因为如此,开发商按照200亿元所设定的用于购地、开发等计划几乎都无法兑现。”路劲地产北京区副总经理温立伟表示,不少开发商因为去年业绩好,可能暂时不缺钱,但是楼市调控已经影响了开发商的现金流周转速度。“到一定时刻,开发商不得不促进销售来加速现金流周转,就必须降价。”温立伟表示。而在业内看来,资金周转速度的放缓,其危害对开发商来说是“致命”的。“现在看,我们还能再扛一年。”一位开发商对记者表示。
第二波调控政策是否来临 将剑指何方？
“中国楼市的宏观调控政策并未出尽,只是政府基于对整体经济格局的考虑,而暂时隐忍不发。但是如果房地产市场仍无实质性的调整,相信后续政策将会出台。”4月17日新政出台至今,房屋成交量大幅下挫,北京的二手房价回调了10%-12%,但是一手房价除了暗降和折扣之外,并未出现价格的普降。量跌价坚挺的现状,第二波调控政策的出台一时成为业内热议的重点。
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