[摘要] 为了调控房价，各级部门政策频出，特别是最近出台的诸如限购令、限贷令等细则，已经对房地产市场造成极大的影响，而在限购政策频出的同时，一些已经签订了购房合同，还没有完成交易的买卖行为，就出现了一些在履行上的争议。
■房产律师团
本期出场律师：
大连律师网首席律师、辽宁祥远律师事务所主任律师侯建文
■事件背景
为调控房价，各级部门政策频出，特别是最近出台的诸如限购令、限贷令等细则，已经对房地产市场造成极大的影响，而在限购政策频出的同时，一些已经签订了购房合同，还没有完成交易的买卖行为，就出现了一些在履行上的争议。
案例一
三成首付忽变五成——没钱怎么办？
张先生在甘井子区通过中介公司看好一套二手房，房价100万，双方在限购限贷之前签订了买卖合同，张先生支付定金5万，中介费3万，因卖方存在还贷款赎证的问题，即将在过户时限贷款政策出台，原来约定贷款七成，而在新的政策下要求只能贷款五成，中介公司要求他再准备20万首付款，否则视张先生违约，中介费和定金不退。张先生疑惑，是政策影响造成我首付提高，而我现在又没有那么多钱怎么办？
[律师点评]
由于贷款新政影响造成张先生因为缺乏首付款而不能实际履行本合同，如果双方就付款方式方面不能进一步达成和解意向，就会造成该合同双方不能实际履行，根据合同法的相关规定，张先生可以要求解除合同，因为合同的解除不是由于任何一方的过错造成的，买卖双方均无责，定金应该全款退还。对于中介费的问题，因为合同解除，中介公司无权按照原合同约定主张中介费，但是因为中介公司也付出了劳动，中介公司可以适当主张一定的劳务费用。当然，本案例如果卖方同意20万的首付款作为欠款的方式以后偿还，买方只需按照合同约定支付首付款，买方仍然不同意履行的话，就可以认定买方是恶意违约，定金可以不退，并要求买方承担中介费用。
案例二
不能贷款就付现金——补充条款算违约吗？
王先生的遭遇跟案例一中的张先生类似，其他条件和张先生一样，就是在合同的补充条款中中介公司给加了一条：如果贷款不能，王先生现金付款。王先生说，这条是中介公司私自给加的，说合同都这么写，我也不懂，就签了。
[律师点评]
对案例二，因为该案例针对付款方式的约定，中介公司添加了不能贷款付现金条款，王先生在合同上签字即视为认可该条款。因为该条款的存在，即使贷款不能王先生也应该付现金，如果不能支付，视为王先生违约，其应该承担违约责任，其无权要求返还定金和中介费。对于类似情况，侯建文律师提醒购房者，中介公司也不一定都是站在公正的立场签订合同的，中介公司在签订合同时考虑的也是自身利益，所以在签订合同时是找个律师协助自己，以免遭受不必要的损失。
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