[摘要] 为了买一套相对价格更实惠的房子，不少人会在意向楼盘未取得楼盘预售登记证的情况下就交付了订金，目的是希望通过此来享受到开盘前的大折扣让利。然而也就是利用了买房人的这个心理，利用了买房人对“订金”和“定金”字面意义的模糊理解，一些不规范的开发商打起了这个擦边球。
为了买一套相对价格更实惠的房子，不少人会在意向楼盘未取得楼盘预售登记证的情况下就交付了订金，目的是希望通过此来享受到开盘前的大折扣让利。然而也就是利用了买房人的这个心理，利用了买房人对“订金”和“定金”字面意义的模糊理解，一些不规范的开发商打起了这个擦边球。近日，本刊维权帮栏目就连续接到几位读者的咨询，诉说了自己在甘区某楼盘交付的2万元定金（其实是订金）到现在款难要回的困境。
■事件回放
张先生于去年5月份听信了该楼盘置业顾问“下月预售许可证就能下来“的说法，和开发商签订了“订购协议书”，并在该楼盘交付2万元定金。
可是一个月过去，并没有等来预售许可证下发的消息。无奈之下，张先生几次找置业顾问催问预售许可证情况，回复的结果依然是等等。心灰意冷的张先生想到了放弃，就屡次找置业顾问希望退还自己当时缴纳的“定”金，但是置业顾问均以不给退为由进行拖延。
今年初，好不容易盼来了预售许可证，可是张先生听说因为手续的原因，即使签了合同，短时间之内也办不下产权证。这令计划年内收房装修结婚的张先生着了急。他说，现在像他这样的很多年轻人都捱不住，选择了今年先交余款、签订买方合同暂时入住再说。但是已经被开发商打乱了买房结婚计划的张先生表示，他现在只想放弃在这买房的打算，把当初交的2万元定（订）金要回来。那么张先生去年交纳的定金，法律上是否可以要回呢？
就此问题，本刊咨询了辽宁智库律师事务所陈敏律师，并请其解答——
■律师支招
我国商品房预售实行许可制度，即开发商进行商品房预售，须取得《商品房预售许可证》。开发商在明知没有预售许可证的情况下，与购房者签订“订购协议书”且收取2万元定金的做法是不受法律认可的，在没有取得预售许可证前，购房者完全可以据法向开发商索要自己的2万元定金，如果开发商拒绝给付，则属于违约，购房者完全可以通过法律途径诉诸解决。
2003年高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》文件，对此问题也做了进一步明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证证明的,可以认定有效。”该条司法解释确定了商品房预售合同的效力是可以补正的，补正期限是在起诉前。本案中，开发商在订立《商品房买卖合同》后取得了预售许可证，应认定已补正了合同效力，《商品房买卖合同》为有效合同。如此时购房者无正当理由擅自解除合同，则属于违约，开发商有权根据合同约定要求其承担违约责任。也就是说在开发商后期取得预售许可证后，张先生再主张要回2万元定金的做法，虽然情理上说得通，但是法律上却是不支持，也是难胜诉的。
■本刊提醒
交定金前一定要看预售证
房地产市场的下行周期内，房子难卖、客户难找的尴尬与中小房企普遍面临的现金流困境，让很多企业面临资金链与诚信的拷问。越在这时候，为了尽量稳住每一个客户不流失，扩大业绩和战果，一些不诚信的中小房企也往往越愿意巧立名目对不知情、不懂法的买房者用尽套牢手段，也往往在这一时期内更容易出现违约纠纷案例。本文中的张先生如果当初知道“订金”与“定金”的区别，在签下协议前多问问身边资深人士，多去房产主管部门查询下自己所认购房源的手续和状况（如是否被封闭抵押，是否存在开发商土地出让金部分欠缴、是否取得竣工验收备案表等），买房时自然就少了几分盲目，不至于在稀里糊涂缴纳了2万元定金后，错过了维权的时机。
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