小窑湾vs大连湾，楼市的风往哪吹？

小窑湾vs大连湾，楼市的风往哪吹？

土拍市场哪个地方一有风吹草动，楼市就紧随其后鼓噪一阵。最近，小窑湾8块地全部底价成交，小窑湾又被推到了风口浪尖。同样热度爆表的还有大连湾，华润的高调进驻，海底隧道的进度频传，都让大连湾锦上添花。

以前买房鲜少被提及的城郊区域，在飞涨的房价面前，也越来越进入购房人的视线。作为城市重点规划建设的【小窑湾】与【大连湾】，究竟哪个板块风头更劲，更值得出手呢？

2018年大连市各板块销售量

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小窑湾

自贸区政策扶持的发展高地

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9月24日，大连金普新区小窑湾东部居住区8宗、总占地30.23万㎡居住用地集中摘牌入市。共吸引到光伸、金湾、旭辉、创玉实业、上海运威、德泰几家房企，最终由6房企成功摘得，成交总价17.9517亿。

此次多宗土地均位于金普新区小窑湾东部居住区，板块内近期无成交土地，项目多通过二手地获得，收购土地单价3000-3500元/平；周边新房在售价格8800-9800元/平，二手房8000-9500元/平。

今年真的是小窑湾的爆发年，6月份官宣金普新区小窑湾教育园区已与24中、开发区7中等名校签约。8月一下子推出8块70年产权住宅地块，9月全部成交。而且通过金湾、富力等新项目开盘火爆的情形来看，经过多年的蛰伏，小窑湾在自贸区的加持下，在政府重点规划的力度下，真的驶上了快车道。

2017年，中国（辽宁）自由贸易试验区大连片区正式挂牌。辽宁自贸区是东北的自贸区，承担整个东北再开放的重要使命，而小窑湾则成为承载自贸区部分功能的全新热土。小窑湾国际商务区总体规划用地20.33平方公里，其中建设用地13.22平方公里，总建筑规模1500万平方米，规划就业人口32万，居住人口12万。

七大功能区：园区由港航服务区、行政办公区、创意创智区、中央商务区、生态居住区、滨海休闲区、中心商业区7个功能区组成。

区域定位：大连新市区的中心区、大连市城市副中心、东北亚国际航运中心港航服务核心功能区、区域性金融中心聚集高地、生态宜居新城。

未来，伴随自贸区不断深入发展，产业引入增强，基建、配套不断完善，小窑湾城市副中心的地位将不断显现。

教育配套：在小窑湾规划中，可以清晰的看到教育园区规划。据了解，该区域将引入开发区新桥幼儿园、红梅小学，目前已与开发区七中和二十四中学分校签约，待学校建成和居民入住后，服务周边板块业主子女上学。

交通配套：目前来说，乘坐地铁3号线小窑湾车站下车之后，向南部分均为小窑湾板块。根据大连地铁官方网站中的《大连市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2020 年）》显示，地铁3号线在双D港和金石滩中间将新增设一号站、二号站、三号站、四号站四个站点，撤除小窑湾车站。

房源情况：目前该区域已经聚集了绿地、万科、富力、远洋、宝能、和记黄埔、中交、金湾、德泰、香格里拉等一大批知名开发企业的进驻。在售主力项目多为品牌开发项目，2019年入市的金湾十里海、金科集美郡以及富力东堤湾畔，开盘去化率均高于50%，在众房企耕耘版块的同时，大机床地块由万科开发，远洋退地，恒基宗地交由富力开发，一方贝弗利山交由泰德开发。

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大连湾

连接主城区与金州新区的咽喉要道

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作为大连城市发展的重要连接点，大连湾是市内居民进出东北地区的咽喉，是连接主城区与金州新区的重要节点，也是大连市“两区一带”和辽宁省沿海经济带重点支持区域。与北侧新机场商务区、西侧体育新城互相联动，成为城市重点建设区域及核心区北进发展的重要节点；板块西侧5公里为大连北站，北侧5公里规划有金州湾新机场，届时，新机场、大连北站与大连港形成的立体交通枢纽，将为区域发展提供源源不断的动力和人口导入。

大连湾凭借得天独厚的枢纽位置，集海、陆、空、科创四港为一体，成为继星海湾、东港钻石湾之后，大连重点发展的3.0湾区。

【陆港】90000㎡大连北站综合交通枢纽工程，东北综合交通枢纽，一站实现多项出行服务功能，大连湾陆港枢纽功能雏形显现。

【海港】大连湾新港港务辐射40多个国家和地区，在环渤海大湾区背景下，塑造大连版深圳盐田湾区国际港。

【空港】金州湾国际机场，中国海上机场，斥资1600亿打造大连版“虹桥商务区”，成为大连湾区增长又一极。

【科创港】双D港是大连战略性自贸保税区，拥物流、金融、高新技术等企业约540家，产业聚集加速城市“西拓北进”，大连湾位居大连城市地理中心，连接主城区与保税区，便捷交通南北。

交通配套：大连湾板块西侧5公里左右即为大连北站，北侧5公里左右则规划有金州湾新机场，板块东侧则是大连港客运站。这让板块刚好处于三大城市交通枢纽5公里辐射区的重合点。而大连湾作为城市新老城区的交通交汇点，坐拥城市主干路振兴路、振连路、轻3号线等多条交通线领衔的交通网络。而且，随着连接大连湾与大连市核心区域的大连湾海底隧道工程的顺利推进，在不久的将来正式竣工投入使用后，大连湾板块与城市传统中心区的功能连接将更加快捷。

商业配套：西有华南，东有金马路等区域商业中心，还有多个前期入驻的人居项目也自带配套商业，日常生活的氛围早已日趋成熟。

教育配套：振兴路小学、宋家小学、恒嘉小学、大连湾小学、大连湾中学、金湾中学、大连福佳中学，教育资源已可满足区内所需。

房源情况：目前，大连湾板块已有多个项目，尤其是华润、恒大两大品牌开发商进驻，其代表项目华润置地大连湾、恒大港湾，引领湾区居住品质提升，但也不可避免的，将会拉高整个区域房价。大连湾原有的几个项目，如宇圣明珠，也因近期区域多重利好叠加及第三期加推，销售异常火爆。

总结：小窑湾与大连湾两大新近崛起的板块，都是政府重点规划的战略要地。随着政策的东风频吹，一个教育辐射区域，一个品牌大盘强势领跑；一个轨道交通增站，一个海底隧道工程在建……各有优势，也各有槽点，孰优孰劣还真不太好说。不过，如果是房伯虎来选，还是离主城区更近，生活配套更成熟的大连湾板块更保准一点，毕竟政府的规划可以改、可以延，开发商的钱却是每天都有成本的，是不？

信息综合：大连房产、大连楼事、特价房大连