随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，营销策划在整个房地产产业链的各个环节中，所占比重得到越来越多的倾斜。2009年，在房地产行业复苏过程中，大连房地产营销人以积极的、充满信心的心态迎接挑战，在营销策略和手段方面屡屡创新，很多典型案例像教科书一样在业界传颂。2010年，面对复杂多变的宏观政策和市场态势，总结经验，展望未来，大连房地产营销人又做了哪些准备呢？
政策调控压抑不了市场需求
2009年，国内楼市爆发式增长，一线城市“地王”频现，房价在购房者的心理极限一次次被突破，并引起了中央有关部门的高度关注。从去年年底开始，从国务院到住建部再到央行，有关房地产方面的调整政策频频出台，以抑制房价过快增长，保证普通购房者能够安居乐业。宏观政策的出台对今年大连楼市会产生怎样的影响呢？大连房地产营销人有自己的见解，普遍比较乐观。正源地产营销总监才冠华认为：楼市的需求市场就像一块“大蛋糕”，它的存在无可置疑，而随着城市改造及“全域城市化”策略的推进，这块“大蛋糕”将会逐年增大，2010年会达到一个峰值。各种调控政策的推出，对部分投资型客户的影响是一定的，但不足以影响整个楼市的需求大势。而真正影响需求的，是产品和服务品质的提升。项目个体强化对于产品创新、服务创新及品质提升的程度将直接影响着市场对于其产品的需求程度。
大连明和房地产开发有限公司副总经理苗屹认为：需求是由社会的整体经济发展水平决定的，市场是需求越大存在和发展的必要就越大，阶段性的调控政策即不能根本性的改变需求，也无意去破坏市场，在中国经济一直向前的道路上，需求市场还能有怎样的发展趋势不言自明。阶段性的政策影响阶段性的市场，现已推出的政策更多体现在打压市场而不是有效释放需求，就跟憋了气以后还得更大口的喘是一样的，只要大家能抗得了憋也受得了喘。
大连金石房地产开发有限公司总经理助理周建龙认为：需求市场随着城市外延的扩大，会依然保持旺盛态势，国家政策调控是有其针对性与灵活性，房地产市场政策也会根据市场发展态势来确定，在国家宏观政策不做大规模调整的情况下，预计这种旺盛态势3~5年不会改变。
大连鹏德房屋开发有限公司营销总监董妍认为：信贷、税收等宏观政策相继出台，但这些政策的初衷都是希望楼市在可持续发展的轨道上走得更远。都是一定幅度内的调整，而不是极端性的倾斜。需求方面，无论是刚性需求还是投资需求，都在不断地变化发展，但土地资源有限，城市规模一定的情况下，不动产的长线整体价值是上升的，这是毋庸置疑的，从此前多年现实的市场情况也不难看出这一点，同时，国家客观的经济发展与地方基础建设对于房地产又有更多的要求与推动，在这当中，市场求“进”而政策企“稳”，“稳中渐进”的主基调下，市场需求虽一定程度被政策约束，但也难以避开“稳健”局面的感染……
大连恒利德实业发展有限公司营销总监许岩则认为：调控政策还将陆续推出，政策推出目的是遏制投机，保护保障性住房。从2009年年末的火爆到中央预期的调控效果之间需要一个软着陆。从保障性住房到投资之间也不是远隔千山万水，因此楼市的需求市场如何平抑，也需要投资方向的分流，培育更好的理财市场，对房地产市场来讲可以起到导流渠的作用，把该分流的都分流出去，剩下的必然是云淡风轻。
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