2025年4月1日，北京官方在新闻发布会上，公布了今年的“城市更新计划”。2025年北京的城市更新，针对居民住宅部分，主要包括四个部分：今年北京实施的规模是500个，基本上和2024年差不多。这个部分比较简单，就是给房子进行立面更新、设备更新和配套更新。按照国家的要求，2000年以前的房子都可以进入“综合整治”。如果你手里的房子进入“综合整治”，说明你的房子今年拆迁没有希望了。加电梯主要针对之前6层没有电梯的老房子，一个老房子一旦加上电梯，也说明这个老房子近期内没有了拆迁的机会。根据北京之前出台的政策，危房、旧房的改造政策，就是原拆原建。原拆原建就是把危旧房拆掉，然后在原地建回来，原地复原。复原后的房子，每户可以适当增加一点面积，一般不会超过20%。比如原来是40平米的户型，原拆原建后，最小可以达到40平米，最大可以达到48平米。原拆原建最大的特点，就是需要居民自掏腰包来进行，拆的时候，居民出钱，建设的时候，也需要居民自己出钱。由政府统一安排，统一规划，统一施工，但是居民自费，同时财政进行适当的补贴。北京每年的实施规模是20万平米，按照一栋楼2万平米估算，也就是每年原拆原建大概是10栋楼左右。这个规模，对于北京天量的“危旧房”规模来说，确实太小。原拆原建是你自己出钱拆你的房子，同时你自己出钱盖回来。针对东西城的平房，北京2018年就已经明确的政策，那就是退租。
退租的意思就是国家收购。
国家出钱，来买你的平房，你直接拿钱走人，而且是双方自愿的的前提下。
简单来说，就是国家给你一个价格，你愿意卖给国家，你就走。你要是不愿意卖，你就接着住。
这个事情其实已经执行了6年，没有必要那么纠结。
总体来看，东西城的平房，每年2000户退租依然是持续推进的，但是这个规模针对8万户的平房总规模来说，确实太小了。
所以总体来看，目前北京老城区的老破小依然没有“拆迁”的可能。
甚至我们判断，在未来很长时间内，估计北京老房子想要回到之前的拆迁，难度也非常大了。
但是原拆原建和国家收购的机会却大大增加了。
两个原因导致北京“拆迁”概率下降：
第一个是北京城市总体规划的要求，随着北京逐渐“政务功能化”和“首都功能化”，北京被严格禁止“大拆大建”。
北京的定位是“政治中心”，而不是“经济中心”，大拆大建用来搞经济建设，已经没有必要了。
第二个原因是北京的房价已经太高了，已经有点“拆不起了”。
10年前北京的房价大概是2-3万，那个时候每平米5-6万就可以拆迁。
现在北京的房价已经涨到5-6万，甚至是10万以上了，这个时候每平米的拆迁成本至少翻了2-3倍。
在这种背景下，拆迁成本每平米至少要15万，加上其他费用，拆迁之后的卖地成本就需要接近20万。
很显然，北京已经“拆不起”。
当下的北京老破小，已经成为了“夹心饼干”。
一方面是拆迁难度越来越大，一方面国家又出台“好房子标准”，这是双重冲击。
最要命就是，产业、配套、人口还在源源不断的流出老城区，仅有的地段价值也在不断被削弱。
那么，未来的老破小有什么出路？
三条建议：
第一，有原拆原建机会的老破小，保留。
老破小经过原拆原建之后，一般都会有30%-40%的升值机会。
第二，有强学区的老破小，保留。
北京目前的小学人口处于历史最高峰，小学生的规模是初中生规模的3倍，所以北京学区的需求依然会非常强烈。
我们依然看好学区房的反弹后势。
第三，没有原拆原建和强学区的老破小，置换。
如果既没有原拆原建的机会，又没有好的学区，那就抓紧时间卖掉或置换。
最后我们给大家建立了老破小群，大家要想加入我的老破小群，请识别下方二维码进群。
2025-04-05 14:09:54来自北京市
