10.19大连限购令公布 购房者观望开发商喊冷

大连晚报  2010-10-21 09:06

[摘要] 9月29日，楼市调控新政出台，一只靴子落下，10月19日，大连版限购令公布，第二只靴子落下。在34个月之后，中国人民银行决定自昨日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，此举也被视为是房地产宏观调控的延续，但无论是购房者还是开发商，更多的关注度还是集中在了两只“靴子”上。

中国的文字表达历来含蓄，比如“秋”，既可以明指一个大有收获的季节，也可以隐喻一种清冷萧瑟的氛围，目前的大连楼市似乎正陷入这样的纠结之中。

9月29日，楼市调控新政出台，一只靴子落下，10月19日，大连版限购令公布，第二只靴子落下。在34个月之后，中国人民银行决定自昨日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，此举也被视为是房地产宏观调控的延续，但无论是购房者还是开发商，更多的关注度还是集中在了两只“靴子”上。

任何政策的出台，总是需要被解读的，人们希望通过仔细研究，在字里行间找到隐含的内容。但相比解读政策，我们认为了解政策出台的背景和目的更为重要——这一点，就像我们做学生时，老师总是会善意提醒，考试时要揣摩出题人的心理，如此更容易获得高分。当两只“靴子”都落下后，我们再回头看看这些政策出台的环境背景以及最终的目的，相信对于政策本身的解读会更为透彻与真实。

2008年以来，楼市调控颇为频繁，也许因为麻木与习惯，民间对于“9.29新政”的反应远不如看到大连版限购令这样激烈。但即使仅从政策内容本身来看，“9.29新政”已经达到令许多开发商心惊肉跳的地步，这一点，在刚刚结束的秋季房交会上已经有所显现。相比之下，大连版限购令既可以理解成一种措施，也可以理解成一种态度。

“金九”确实让不少楼盘卖得欢天喜地，“银十”却可能让不少楼盘无法“镀银”只能“挂霜”。在大连房地产界，“9.29新政”之后，楼市遇冷似乎只是小范围议论的话题，秋季房交会后，“观望加重”已成为业内共识。

再有不到80天，2010年就要过去，对于那些已提前完成年度销售任务的房企来说，接下来的日子是轻松加愉快；对于工程进度较慢、资金颇为吃紧的房企来说，秋天已经结束，冬天提前到来。而购房者，大可不必悉数离场，读懂政策固然重要，量体裁衣才是关键。

寒意渐浓，后新政时期的楼市不可避免地与天气一样转凉。如此也好，令各方冷静下来，再启程时，或许会更稳重一些更健康一些。

限购令让投机者离场

大连秋季房交会前后，国家的二次调控新政和大连的地方限购令先后出台。从十一长假到秋季房交会，通过市场、购房者和开发商的反应来看，新政的执行力度和效果明显。如今再加上大连地方限购令这记组合拳，让投资和投机者必须暂时离场了。

新政效果威力初现

9月29日国家出台二次调控新政后，与以往新政都需要一个落地期相比，此次新政落实可谓“神速”，无论开发商还是金融部门，都在最短时间内开始执行新政。秋季房交会上，位于华南的某楼盘营销经理告诉记者，9月份楼市成交逐渐升温，他们开盘的项目一次就售罄了，“金九银十”的“金九”是实现了，但“银十”恐怕要泡汤了，新政出台后，客户到访量和来电量明显减少。位于旅顺的某项目负责人表示，这次政策是2008年之后历次调整在市场上反馈最及时的一次，尤其是外地的很多客户在前期积累时意向非常明确，但这次调控之后的电话回访中已经有三成明确表示将放弃或者延后购房计划。秋季房交会4天时间里，购房者观望气氛浓厚，急于看房的并不多。在记者走访的多个展位中，多次出现销售人员出动迎接购房者的情况，这在以往展会中并不多见。本轮新政的相继出台，也让一部分购房者看到了“降价的曙光”，对降价预期的增强使购房者对本轮调控政策倍添信心。对于后市房价，连业内人士也不抱什么乐观态度，在展会期间的一项调查显示，55%的业内人士认为大连楼市价格将保持平稳，接近10%的人认为会下跌。也有业内人士担心，本轮调控“误伤”了部分改善型购房家庭，明年房价或会出现报复性上涨。

限制贷款影响更大

大连是继广州、上海等13个城市出台以限购为主的调控政策后，出台的地方版限购令。其实，在本次房交会期间，就已经有业内人士私下表示，大连将在房交会后公布限购令，因此，很多开发商对冷清的展会并不奇怪，并有了一定的心理准备。从媒体公布的限购令看，我市在10月11日就颁布了限购令，只不过19日正式对外发布。据业内人士介绍，大连的限购令相对深圳、福州、南京三个城市相对宽松些，还给购房者留有余地，一个家庭可以新购一套房，对此前的房产基数不予追究，有钱人还可以以双方父母或其他人的名义全款购房，像深圳等城市拥有2套及以上住房就禁止新购房屋了。事实上，限制贷款的效果比限制购买更为明显，对于投资和投机的人来说，限制贷款等于是给他们直接关上了大门，想通过贷款炒房的人必然会逐渐退场。金融杠杆的“杀伤力”也是业内人士最担心的。展会期间的调查，有超过50%的业内人士认为停止三套房贷对楼市的影响，超过家庭限购的影响。如今，这两个政策双管齐下，利空叠加，今年四季度的楼市无疑会成为史上最冷的冬天。不过，更多业内人士对市场都抱有信心，认为“限购令”只会影响成交量，不会影响房价。据中原集团研究中心研究报告，已出“限购令”的城市中，大部分的成交量已开始出现明显回落。北京、上海、深圳和杭州4个城市在10月8日至10月13日期间，新房成交量较国庆前一周普遍有一至六成的下滑。其中深圳受“限购令”的影响下滑幅度，接近七成；北京和杭州约有四成的下滑，上海下滑幅度，约一成。大连对于新政的直接反应，估计也会很快在成交量上体现出来。

限购令加重楼市观望情绪

“该来的终究会来。”以“限购令”为代表的新一轮调控，正在各地迅速铺开。北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、温州、天津、海口、广州、三亚、大连等，均出台了相应的限购令。

尽管市场各方对此有了充分的准备，但是当大连“限购令”出台后，还是引起各方高度关注。货币政策、土地调控、禁止捂盘……一次次的宏观调控，似乎从没有像这次一条看似简单的通知影响来得直接。

加重楼市观望预期

根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令；而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。大连此次限购令可归于后者，是符合大连房地产发展情况的。

大连房地产开发协会执行会长杨说，市政府从实际出发，新政下达后就开始调研市场、研究相关细则，细则出台肯定是为了更好的规范市场健康发展；新政调控大家不要怕，国家的调控不是打压房价，而是维护市场稳定发展，市场会越调整越健康的；开发企业要参与调控、主动调控，把之前走弯的路正过来。

限购令中要求：同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在大连本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。从短期来看，对本地居民限购一套将有力地防止炒房，将使大连市场走向平稳发展。对于此次政策打击的还是购房者的心理，特别是很多已经打算在近期购房的刚需人群，这部分人可能将会持币观望，在短时间内大连市场会有所波动。

颐和星海营销总监崔本华认为，限购令对大连市场的影响无疑是的，它不仅打击了投资，也抑制了改善型需求。更多的改善型需求的购房者基本上都是第2次、甚至第3次置业，对这部分人的影响格外大。

有开发商认为，限购令对自住型的住房消费几乎没有影响，对投资客有一定影响。而对于投机客来说，限购令的出台基本能达到遏制作用，并且在心理上起到威慑。限制外地客购房，从另一个角度看，对本地长期居住的人们提供了选择更好房源的机会。