[摘要] 9月29日，楼市调控新政出台，一只靴子落下，10月19日，大连版限购令公布，第二只靴子落下。在34个月之后，中国人民银行决定自昨日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，此举也被视为是房地产宏观调控的延续，但无论是购房者还是开发商，更多的关注度还是集中在了两只“靴子”上。
效果得看执行情况
此次大连版“限购令”，细则中将“商品房预售的工程进度标准提高到七层以下主体结构封顶，八层以上完成主体结构三分之二以上，有效缩短预售到工程竣工时间。”这一方面将减少商品房预售引起的矛盾和纠纷，维护房屋交易双方的合法权益。另一方面，将使开发商的开发周期延长，从而对资金链产生重大影响。
业内人士认为，此次大连实行商品住房买卖合同网上签约、备案，要求开发企业房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售能够有效防止一房多卖、虚假交易、倒卖炒房、捂盘惜售等行为。这对维护市场秩序是一个利好消息。房地产市场进入良性循环轨道。老百姓买卖房屋也会更安全、快捷。而且对抑制投资，打击投机的作用更加明显。将有利于实现公正的房产交易环境。
也有开发商认为，从本次大连限购令的条款上看，是非常严厉的，如果执行到位的话，影响也会很大。俗话说，上有政策下有对策，比如假离婚等一些离奇想法，说明只要有需求在，到最后还是能实现购房的。所以看最后的效果，还是得看执行力。
从大连市场来看，长久以来对房产的需求量是一直存在的，房产不仅仅被当成一种居住的产品，有时还体现为一种保值、增值的投资产品。调控房价应“堵疏结合”，如果只堵不疏，一旦政策有所松动，相信房价会有一轮报复性上涨，毕竟市场需求存在，住房是人们对生活品质的根本需求，政策影响是短暂的。
优惠延续 加速开盘
楼盘小步快走抢客源
展会优惠力度会延续
有统计数字显示，今年秋季房交会在售楼盘有50个，比夏季房交会时多出24个，在售项目存量达130.7万平方米，较夏季房交会时增长了109.6%，这与夏季房交会后新增有效供应不断增加有直接关系。二次调控新政的影响，加之市场存量房源竞争压力加大，很多楼盘打出了优惠的旗号，以吸引购房者的关注。甚至有一些项目的营销人员认为，一段时间内，降价优惠将是应对新政最有效的手段了。在秋交会现场，记者从机场附近一楼盘了解到，该楼盘目前给出的均价非常具有吸引力，较之前有了几百元的降幅，出乎很多人的意料，因此，秋交会4天时间里，该楼盘就有了100余套的成交量。一些楼盘还给出了具有诚意的优惠：如交2万元定金可抵4万元房款，或者直接给予房款9.5~9.9折不等的折扣，或者房款每平方米优惠50~500元不等……“这些优惠对那些真正符合条件的刚性需求人群还是有一定吸引力的”。一位销售经理告诉记者，国家二次新政和大连限购令双管齐下，市场观望情绪会更浓，也许展会后会有更多的楼盘加入优惠队伍以换取销量。对于购房者而言，他们将更加看重开发商对新政的反应和应对措施，更多地比较后才会出手。
加速开盘以抢抓客源
大连限购令出台后，每个家庭只能新购一套房，外地人购房有了诸多限制。为此，一些项目也相应地调整了销售节奏，争取尽早开盘，促成前期积累的客户成交，以免流失到其他楼盘，毕竟现在客户只有一次购房机会了。本周末，首次开盘和推新房源的项目就不在少数，如上方港景、亿锋8号首次开盘，华润海中国、第五郡、城市印象等项目加推新房源。10月的最后两个周末，将是很多项目集中上市的时机。其中不排除一些楼盘是在按部就班地照着原定节奏推盘，冬季本来就是传统的销售淡季，二次新政出台前，部分小步快走的楼盘已经取得了不俗的销售业绩，回笼资金的压力不大，新推一部分房源也就算完成今年的任务了。但对另外一些楼盘而言，本来就因为市场环境不好，把开盘时间一推再推，现在限购令出台后，如果不加快推盘速度，不但客户会流失，资金链恐怕也会出问题，难以支撑下去了。
新城区投资性楼盘 这个冬天有点冷
从9月29日，国家发布了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》开始，楼市迎来第二轮调控。在此次新政中明确规定，不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，同时，三套及以上房贷则被“明令禁止”。此项规定对于投资性楼盘来说，无疑受到了重挫，这在刚刚结束的秋季房交会上，投资性楼盘所受到的影响已经逐渐显现出来。
10月11日，大连市颁布的《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进我市房地产市场平衡健康发展的意见》中规定，从10月19日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房。大连地方细则的出台后，更多投资性楼盘将遭遇一个寒冷的冬天。
新城区的投资性楼盘展会遇冷
对于数次逛房交会的购房者来说，大家普遍反映，这次展会有点“冷”，国家颁布的楼市新政出台后，大连新城区投资性楼盘的展位，则显得格外冷清。几位来参加展会的购房者纷纷表示，以前逛展会，都是购房者“挤”到售楼员身边询问房源情况，而这一次，在一些新城区楼盘的展位中，竟然出现了售楼员主动寻找购房者介绍楼盘的情况。“相信和新颁布的楼市政策有一点关系吧。”购房者刘女士表示。和刘女士有同样观点的宋女士说，她有意想在市内购房，近几次的展会都曾到现场看过，以前因为展会的人多，她都很难从展会中一下子把弄个楼盘了解清楚。而这一次，她在旅顺一楼盘展位前，售楼员却格外热情拉住她向她介绍楼盘情况，多次劝她留下电话以方便日后有何信息可以通知，还一再让她乘坐看房车去现场看看，这是她几次逛展会所从未遇到的情况。
一位业内人士认为，在大连，旅顺、金石滩等地都是以投资、养老、度假类房源为主，环境的优势吸引了不少外地购房者。有些外地购房者，一下子购买两套、三套住房，而新政对外地购房者的限制，以及每个家庭只允许再新购一套住房的政策，使得这类投资性楼盘在此次房交会或未来几个月遇冷也不足为奇了。
投资性楼盘将受到前所未有的考验
位于旅顺开发区的一处楼盘负责人表示，9月29日国家出台的楼市政策，对投资性楼盘来说，确实影响很大。在新政出台前，项目曾开盘一次，销售情况还不错，已经达到了他们的预期目标，而这次新政出台后，剩下的房源销售情况就很难说了。从来看，新政对投资性楼盘影响都很大，像北京、上海等一线城市，这类投资性楼盘的成交情况都出现了大幅下滑。因此，他们在来参加这次展会时，也估计到会出现比较“冷”的情况了。“在这个时候，品牌开发商的优势会体现出来。”该负责人说，在政策调控期，购房者对未来楼市走向不明确时，品牌开发商所开发的产品，将会得到购房者的认可。
对于从19日起开始执行了大连地方楼市新政来说，拥有新城区投资性楼盘的开发商则更加难受。一位项目负责人在看到大连的新政后表示，新政并没有公布执行的时间段，如何长时间执行这一政策，相信很多投资性楼盘将受到前所未有的考验。
人气不旺挡不住小幅“热销”部分楼盘受益“末班车效应”
信息的发达，一方面让老百姓快速地了解知晓各种政策，另一方面也深度影响着人们的消费心理。在出台限购令的几个城市中，有的楼市购买量在政策刚刚推出时反而出现小幅增长，北京、深圳等地甚至持续出现“排队买房”现象，这其中的一个重要因素就是“末班车效应”，这一点，在刚刚结束的秋季房交会上也有所体现。
人气不旺挡不住成交量
四天的房交会，虽然许多业内人士对人气不高颇为失望，但这并不妨碍部分楼盘取得不错的销售业绩。如万科魅力之城与溪之谷销售150多套，软景E居销售超50套，小平岛、蓝湾销售超30套，中体奥林匹克花园、新星艾维尼小城、华发新城销售超过或接近20套。据了解，自9月份以来，万科两个楼盘的销售始终成绩不错，上个月的销售额超过3个亿。房交会的前一天，魅力之城推出了两幢楼180套房源，溪之谷推出一幢楼70多套房源。“展会的成交量与我们的预期差不多，这其中有优惠的因素，但更主要的原因是因为这两个项目都是自住型楼盘，以刚性需求与改善性需求为主，因此受政策的影响不是特别明显。”对于展会的成交量，大连万科相关负责人如此解释。
在房交会上成交量不错的楼盘，大都接近现房，房源总价款集中在150万元以内，其中一部分是精装修楼盘。“别的城市限购令出台以后，许多人预期政策会越来越偏紧，激起他们买房的欲望，尤其本来就有购房计划的，担心大连限购令即将实施，所以在房交会上借优惠条件搭上‘末班车’。”一位精装修楼盘的销售负责人表示，房交会上的成交客户中也有一部分的投资者，但外地购房者明显减少，大部分为本地购房者。
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