10.19大连限购令公布 购房者观望开发商喊冷

大连晚报  2010-10-21 09:06

[摘要] 9月29日，楼市调控新政出台，一只靴子落下，10月19日，大连版限购令公布，第二只靴子落下。在34个月之后，中国人民银行决定自昨日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，此举也被视为是房地产宏观调控的延续，但无论是购房者还是开发商，更多的关注度还是集中在了两只“靴子”上。

“末班车效应”或将延续

在大连的限购令还没有正式实施前，不少银行因为合作关系在现有政策的允许下，给开发商提供了一定的便利、留出了一定的运作空间。而消息灵通的开发商深知限购令出台后，将会给购房者带来极大的心理压力，于是抓紧时间将最后的“优惠”以最快的速度，传递给犹豫不决的购房者，以促成快速“落定”。展会中，一位在多家楼盘留下联系电话的资深炒家表示：“现在肯定是个坎儿，对于许多人来说，短期内是不能进入楼市了，但对于资金实力雄厚的投资者来说，我倒认为现在是一个好时机。”在这位投资者看来，展会中虽然许多楼盘没有公开价格，但报价区间都不低。“以前单价8000元是个坎儿，后来是10000元，然后是12000元，现在你看看，凡是新盘，只要地脚稍好一点，单价都敢喊到15000甚至17000。这样定价，不调控才怪，但调控之后价格会不会降下来也难说，所以我认为，如果有能力搭上末班车就别错过。”

这位投资者的话音刚落，大连的限购令就正式对外公布。短暂的哗然之后，各种观点陆续出现。“楼市遇冷、观望加重”是主流观点，但也有人士认为，供应不足是房价上涨的主要原因，如果限购令细节执行彻底，将会进一步拉长销售节奏，进而造成更大程度的供不应求，届时房价走势有可能与调控的目的相背离。虽然对大连版的限购令表示看不懂，但一位业内资深人士还是表示：“从春季房交会到秋季房交会，可销售的新楼盘数量极少，更多是处于展示阶段。调控新政与大连限购令共同作用，益的是那些有存量房的开发商。经过数轮的调控，现在谁也不能立刻断言观望何时结束，结束之后楼市又将如何发展。但从经验来看，加上‘限购一套’这一规定，相信还会有楼盘在短期内受益于‘末班车效应’”。

新政下 地段成购房者

在此次秋季房交会上，因受新政的影响，多数人感觉参展的购房者不多。而在这较“冷”的市场中，尤其是在大连刚刚出台的地方新政中规定一个家庭只允许新购一套住房的前提下，地段就成了购房者在购房时考虑的首要因素。不少购房者认为，地段好的楼盘抗风险能力强，无论是投资还是自住，比较容易实现资产的保值和增值。

近几年，随着大连市内可开发的土地资源的逐渐减少，不少购房者都感觉怀揣着现金，却买不到合适的市内住宅产品。因此，往往是市内四区一有住宅类产品出现，就出现购房者抢购房源的情况。位于促进路的壹品天城项目，在今年的几次开盘，都有不错的成绩。市民况先生说，虽然促进路并不是大连的市中心位置，可是以目前城市发展的进程来说，其地段是非常不错的，因此，他也毫不犹豫地购买了该项目。

此次大连新出台的楼市限购政策中明确规定，同一购房家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房），这就意味着，购房者再购买住房时，需要谨慎考虑，在这种情况下，地段的好坏就成为购房者最为看重的一个因素了。市民马女士的家正处在拆迁过程中，近段时间，马女士频繁光顾着各大楼盘，希望能选择一处合适的楼盘居住。“我想买一套环境好的多层房源。”马女士说，开始她考虑过旅顺，可看到大连出台的政策后决定，还是选择市内的楼盘，毕竟现在只能买一套房子了，她还是需要更多地考虑日后居住的便捷性。

在刚刚结束的秋季房交会上，记者看到，虽然有些新城区的展位购房者不多，但市内四区的楼盘前购房者还是不少，尤其是首次在展会中亮相的市内楼盘。像位于香炉礁附近的香水湾项目，在几天的展会中，始终被前来观展的购房者所包围，尽管该项目目前没有价格，没确定开盘时间，仍然不能降低购房者对该楼盘的热情。一位购房者就表示，这处楼盘位置不错，所以，他对这处楼盘非常有兴趣，既然是要改善家里的居住条件，他希望能一次到位，买一个离市中心近点的房子。

位于西安路的尚品天城项目也是在此次秋季房交会首次亮相的项目，作为城市综合体，尚品天城所处的地理位置无可比拟，虽然价位在每平方米一万七八千元，仍然吸引了众多的购房者。永嘉集团经营部长钟会斌就表示，在展会期间，他们积累了近1600组客户，新政公布后，虽对项目产生了一定的影响，但并不是很大。10月23日项目将正式开盘，在他们将推出的房源中，大多以自住性房源为主，投资客户的比例不大，因此，受到新政的影响也不明显。钟部长表示，大连本地的新政出台后，一个家庭只能购买一套住房，也使得不少购房者在购房时考虑的更为全面，这时项目地段优势以及成熟的商业配套，就显得尤其突出。而项目积累的客户中可以看到，需求80余平方米的客户非常多，他们也正在考虑将原本不在此次开盘的80～100平方米的房源推出来，满足客户的需求。这也可以看出，改善性客户在购房时，对地段的要求是非常高的，这也是尚品天城项目受关注的原因之一。

一位业内人士表示，在新政以及限购令的背景下，购房者挑选房源时，无论是自住还是投资，购房者都应根据自身需求去理性购房。

购房者观望 开发商喊冷

房交会素有楼市风向标之称。10月15日~18日举行的2010年大连秋季房交会，适逢国家“二轮调控”重拳袭来，让原本略有反弹的楼市蒙上了一层阴影，使大连楼市更加扑朔迷离，不管买方卖方都指望着从房交会上能得到更明确的信号。

在各主要城市楼市普遍遇冷的情况下，大连楼市当然无法走出独立行情。从目前情况看，房交会宏观调控的效果得以确认，房价过快涨幅的现象得到遏制，房价已基本趋于稳定。目前大连楼市房交会上弥漫的观望情绪连同开发商推出优惠促销，都是大连楼市走向健康必然要经历的阵痛。

开发商普遍喊“冷”

在大连，每年春秋两次房交会都是一场大连楼市最重量级的盛宴，上百家参展企业、上万套新盘房源，齐聚一堂，所有市场的目光都在这几天聚集到这里。往年的盛宴更多的是开发商的盛宴，房源展示的大舞台总是把房源供不应求的现实展现得淋漓尽致，在物以稀为贵的前提下，开一次房交会，房价总能顺理成章地涨一回。

然而，2010年房交会，却似乎和往年有着本质的不同。2010年，国家对房地产行业调控政策频出，原本势力很大的炒房者已经淡出市场，不再摇号少了排队，普通的购房者腰板变硬了。越来越精明的购房者开始挺着腰板跟开发商讨价还价了，9.9、9.8折是起步，折扣打到了9.5折。“全交款还能再优惠点吧”“能不能送几年物业费？”这是记者在房交会现场听到的的话。

10月19日，记者采访了多位营销总监，谈及展会效果，“冷”字是最普遍的回答。尽管开发商如此尽心尽力地促销，使出了十八般武艺来吸引眼球，但是购房者显得愈发理性。各个楼盘、各个展位的表情也是各不相同——满载而归有之，个位数成交者有之。而搜房网在大连秋季房交会期间发起《百位职业经理人“二次调控”搜房调查”》。调查结果显示：52.94%的职业经理人认为大连楼市很多项目因新政调整销售节奏；“降价优惠”和“调整销售节奏”并列成为大家认为“最有效应对调控手段”。

亿达房地产股份有限公司常务副总裁丛虎认为，秋季房交会表现出来的冷，应是市场屏蔽掉不合理购房需求之后的正常温度。今年的市场形势是很正常的，既没有像2008年那样过冷；又没有像2009年那样过热。一个月没有卖出1套房子肯定是不正常的；同样的，开盘当天就清盘也是不正常的。当人们习惯了不正常，回到正常生活时反而不习惯了。

买卖双方都应理性

在楼市宏观调控之下，大连房价依然高位运行，从数据上看波动不大。目前大连楼市新房价格相对调控前并未出现明显跳水，而仅是新盘开盘制定价格相对理性不再漫天要价，从目前的形势来看，市场的新增量来自于需求，这些需求主要是原来以首次置业购买为主，改善型需求为辅。尽管改善型需求不断入市，但是大连楼市观望情绪依然存在。

大连奥通地产营销机构总经理任世中说：从供应量上看，今年许多楼盘因为工程而迟期开盘，从10月份起，新盘供应量将有很大幅度提高，供大于求的状况加剧，销售压力会越来越大，这种压力至少会持续到明年春天。受资金链的影响，中小开发商将会受到更大的市场压力。预计到年底，部分楼盘会有优惠出现，购房者可以留心这类楼盘，前去淘金。

业内人士指出，经过4月的“国十条”到国庆节前的“二轮调控”，可以看出政府对控制高房价的坚定决心。开发商要认清调控形势，不要去挑战政府的决心，再去逆势涨价，共同维护房地产市场的健康持续发展。另一方面，购房者应抑制冲动购买行为，要理性消费，切勿去跟风追涨。与此同时，房产投资者要进一步增强风险意识。

理性买房，同样要坚定对于大连楼市的信心。购房者不要处于患得患失中，没买的虽然观望待跌，但心里又怕一转眼房子就涨价；买了房的也同样忧心忡忡，怕买了之后成为资产缩水的“前期业主”。房子除了居住功能之外，还有保值的功能。由于抗通胀、增值保值、居民投资渠道偏窄等多方面原因，高品质住宅始终是居民家庭财产的重要组成部分，只要有合适的时机，大批潜在的购买力就会爆发出来。