[摘要] 买房是人生中的幸福事，而在买卖房屋中难免会发生各种各样的买卖纠纷。为了规避麻烦，先来了解一下常见的商品房买卖纠纷都是“祸”从哪起呢？如果真的不幸中弹了，又该怎么解决呢？如何拿起法律的武器来保护自己呢？
四 建议与对策
根据对商品房买卖合同纠纷案件呈现的特征及审理过程中遇到的问题进行的分析，提出以下几点建议和对策：
（一）针对商品房买卖合同纠纷案件的特征提出的建议
1、加强案件调解工作
，抓好专家组调解。聘请建筑、规划、设计、房管、土地等领域的专家为人民陪审员，建立专家陪审员库，实现法官（法律）与专家（技术）的强强联合，充分发挥法官的辩法析理、专家的技术特长优势，法官侧重从法律角度做当事人的思想工作，解开当事人心中的“法结”；专家侧重从技术层面为当事人答疑解惑，释清当事人脑中的“技术盲点”，双管齐下、因势利导，极力促成买卖双方达成调解协议，提高商品房买卖市场的和谐因素。
第二，抓好全程、全员、全面调解。把调解工作贯穿于立案、审判、执行的各个环节。要强化调解疏导作用，对于开发商确因资金暂时困难未按时交房的，要做好双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的，不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。
2、建立群体性纠纷案件审判工作新机制
，充分利用群体性纠纷“群”由“个”带、“面”由“点”领的特点，抓住群体性诉讼中的核心人物做工作，化整为零，夯实调解基础，提高调解效率；或就涉及某一关键性人物的群体性案件及时作出判决，产生判例效应，使其他的涉诉买受方预知诉讼结果，主动服判息诉。
第二，对矛盾可能激化的敏感性群体纠纷案件，要及时向当地党委、政府汇报，与政府有关部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。
（二）对《解释》的适用相关问题分析
1、对《解释》适用范围的界定
我们认为，司法解释是对法律的解释，准确理解它要求回归到所依据的法律本身，要符合法律的目的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，房地产开发用地需为国有土地，因此，对于旧村改造房屋，因其土地属于集体所有，且实际开发人是村委会，而非房地产开发企业，因此，此类房屋买卖不适用《解释》。而且，从《解释》出台的目的来看，该类房屋买卖也不适用《解释》。对于房管所或部分企事业单位以房地产开发企业的名义建设房屋并公开销售的，如果买受人尽到了合理的注意义务，有理由相信该房屋为商品房，为保护交易安全，保护买受人的信赖利益，应认定该房屋买卖属于商品房买卖，应适用《解释》。
2、对《解释》中因房屋质量问题解除合同的条件—“严重影响正常居住使用”的理解与认定
我们认为，“正常居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准应认定为严重影响居住使用。因为随着社会的不断发展及生活质量的逐步提高，人们对房屋质量的要求越来越高，房屋质量的内涵越来越丰富，不仅包括安全，还包括交通、医疗、教育、空气质量、周边环境等配套设施、公共设施的尽全尽美，如果买受方付出特别昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的“正常居住使用”，买受方为此可以要求解除合同。
3、商品房认购书与定金的问题
我们认为在认购协议的效力及定金罚则的适用上，可以分为以下三种情况分别予以处理。1.认购协议约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的，应当适用《解释》第5条的规定，在一方当事人拒绝履行签订正式合同的义务时，则可适用定金罚则。如果认购协议的条款规定详尽，包括了本约中的全部实质性条款，表明当事人间有缔结本约的诚意和决心，而且成功缔结本约的可能性很大。这种认购书就具有约束双方当事人必须签订正式商品房买卖合同，实现交易的效力。尤其是双方约定定金在正式的商品房买卖合同签订之后转化为购房款，并已实际交付的，认购协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，此种认购协议应当认定为正式商品房买卖合同。2.认购协议约定内容简单，仅表示了当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思，至于本约规定什么内容在认购协议中未涉及，留待以后磋商决定的，不应适用定金罚则。对此双方对本约的内容还没有形成共识，双方负有的是将来进行磋商的义务，买受人与出卖人之间进行磋商即是完成认购协议约定义务的履约行为。买受人明示拒绝与出卖人磋商或以行为表示拒绝磋商，才会产生未按认购协议履行的违约责任。3.认购协议中约定了商品房买卖合同的必备条款，但未包括全部条款，也就是说，在认购协议中约定的内容，较种情况简单，较第二种情况复杂，对此，应分别情况处理。如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；若双方无法达成一致的条款在预约中未曾出现，当事人协商不成时，出卖人没有理由让买受人无条件接受每一项买卖合同的条款，这与合同法的平等自愿原则不符，所以，不能就此简单认定为任何一方当事人违反预约的约定，而应认定购房人或出卖人已经履行了诚信谈判的义务，因其他原因导致正式的商品房买卖合同无法签订，定金条款无法发挥作用，定金应退还买受人。
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