[摘要] 5月13日,招商地产公告其50亿增发撤销。这一消息,令本来渐次收紧的房地产融资再添阴霾。而除了资本市场融资通道收缩之外,房地产开发贷款、住房抵押贷款、信托融资等都已收紧。随着市场成交的下滑,部分负债较高、销售不畅、周转变慢的公司,将面临资金危机。
变慢的存货周转
5月16日,宣布楼盘8.5折优惠的恒大地产合肥项目开盘,当天认购全线8.5折,优惠幅度至8.3折左右,单价低至4780元/平米,实现认购金额逾2亿元。
“关于何时降价,怎么降,地产商都会有一个战略研究部门,”恒大地产总裁夏海钧说,不方便对其他公司的动向做出评论,恒大的策略是快速开发,降低存货,公司最快的一个项目从拿地到开盘仅用了6个月。
但其他公司似乎并不像恒大这样急于推货变现。上周末,万科仅对北京紫苑项目最后的两栋楼进行了价格微调后推出。
而一向标榜高周转的万科存货周转速度在变慢。研究报告指出,2005年-2007年,万科的存量资产周转率一直在0.90倍以上,2008年行业低谷的时候,下降至0.45倍。而在2009年市场复苏的时候,许多企业的周转速度已经恢复或接近2007年的水平,万科却仅提高至0.53倍。
以万科今年的一季报计算,万科的周转率为0.50倍左右。而这与万科向高端项目拓展的联系非常大。
在深圳、上海、北京,万科高端房占比越来越大。万科总裁郁亮在业绩推介会上表示,预计下半年的供应量会增加,相对来说高端房的比例会大一些,因为去年卖的是高端房。
远洋地产自去年远洋万和城成功销售后,高端地产比例大幅增加。其在大望京拿地,楼面地价高达27000余元/平米,即表示是看好该地块未来开发高端住宅的潜力。
其余如保利、华润等品牌地产商,产品高端化的趋势愈演愈烈。
但“世界各国的经验都表明,高端住宅相对于普通住宅,价格都有更明显的波动性,因此在经济低谷当中,高端住宅受到的冲击也必然更大。”虹表示,高端化的步伐越快,潜在的风险就越大。
申银万国研究报告认为,此轮调整不同于2008年,房价下调压力更大,其判断整体房价调整幅度在10%以内,一线城市和部分房价上涨过快的二线城市,价格调整幅度在30%左右;此轮行业调整时间会更长,预计大开发商在二、三季度会开始适度调整价格,而市场整体完成价格调整可能要待明年上半年。
另一方面,敏锐的先行者已经在准备迎接并购和整合。夏海钧透露,在今年3月恒大就发了一笔5年期美元债,由于人民币预期的存在,这笔债的资金成本并不高,和银行贷款差不多。公司在今年年初就判断房地产市场会出现调整,因此提早布局资金准备并购;目前的8.5折促销,也是为了回笼现金,应对调整,同时寻找整合市场的良机。(来源：新京报)
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